成都万科魅力之城对面在地块提案.pptVIP

第一部分 市场分析 房地产市场总体状况 成都房地产市场综述 成都房地产从2000年后进入飞速发展的时期，特别是2003年底至今，市场开发量俱增，众多品牌开发商入住，在带动整个产品品质和房价的大幅提升； 目前成都房产开发形成东、南、西、北、中、近郊的鲜明区域特征； 众多品牌开发商囤积的大量土地，将逐个启动，未来两年成都房产市场将进入大盘时代。 市区 　　中心区：开发规模较小、以商住为主，CBD、商业中心； 　　城 东：中产城东，生态居住、品牌大盘； 　　城 南：国际城南，国际化社区、高尚住宅区、城南副中心； 　　城 西：人文城西，上风上水之地，以品质楼盘为代言； 　　城 北：财富城北，商业聚宝盆，北部新城引领住宅开发热潮； 2006上半年成都房地产状况分析 土地市场供应分析 2006年上半年成都土 地市场共发布拍卖和 挂牌宗地130宗， 共 计9082.44亩。 其中 主城区（五城区和高 新区） 有40宗， 共 1385.61亩； 其余90 宗分布在各郊（区） 县， 共7696.83亩， 约占上半年土地总供 应量的85%。 城东土地供应量最多的 区域大，占上半年主城 区土地供应总量的44%。 其他4 个区域土地供应 较少，供应面积均未超 过300亩。 城区总体供 应量与去年上半年1561 亩土地供应量相比下降 了11%， 下降幅度不大 基本与去年同期供应量 持平。 1—6月，成都新开住宅 楼盘92个，新增供应面 积596.63万㎡。其中主 城区新增楼盘54个，面 积299.87万㎡，占总体 供应的50%， 郊区住宅 供应量略少于主城区随 着主城区土地的稀缺， 郊区市场所占比例份额 将越来越重。 受去年新政所带来的对楼市冲击的影响，06年1-6月成都市主城 区新增住宅总体供应量仅为299.86万㎡，较05年1-6月总供应502.54 万㎡大幅减少约202.68万㎡， 而05年留下的大量的需求则在06年爆 发， 从而导致楼市供不应求的状况屡有发生。可以看出开发商对于 06年市场的信心还不是很足，加上6月份新政的实施，上半年有所复 苏的市场又蒙上一层阴影。 规模——城东平均规模仍然较大； 价格——2006年1-6月，住宅整体均价4064元/㎡； 建筑类别——高层和小高层旗鼓相当； 住宅类型——电梯公寓占据半壁江山； 购房决策趋于理性； 自住需求占主体； 观望后真实需求集中释放； 住房需求面积——80-120㎡的经济型住房为主； 城西、城南依然是最受青睐的居住区域； 销售价格——期望值4000元/㎡。 区域竞争分析 城东房地产市场概述 随着政府向东发展的规划出台，沙河改造完工， 东调工的程启动城东成为房产开发最为火热的区域。 众多品牌开发商入住带动整个区域品质的提升，开发 量成为成都最大的区域。 向东发展规划 成都市向东发展规划区范围一共226平方公里，其 中外环路以内上是76平方公里，外环路以外是150平方 公里， 范围是西至沙河成仁公路，南至三环路成龙路 南侧控制界，东至龙泉驿东侧成环路， 北至成南高速 公路。 向东发展规划—城东副中心 城东优势 城东楼盘总特征 竞争楼盘基本状况 开发规模较大，品质将不断得到提升，现代风格为主； 房地产的整体价位提升，三环内超过4000元/平米，三 环外侧整体逼近4000元/平米； 中大户型在一段时期内仍将成为市场主流； 各种新政的出台对整个市场的销售有一定的考验； 城东房地产销售仍将持续火爆； 电梯公寓以成为区域开发主流； 外来客户的比例会继续加大。 目标客户层分析 目标客户的构成 购房者重视因素 以文化为导向社区氛围，较为完善的小区功能配套； 对住宅、环境的细部人性化设计更加注重； 重视高性价比； 对楼盘形象品质及生活品质更加注重； 对建筑希望在现代中融入一定的文化内涵； 第二部分 产品定位 项目状况分析 项目四至 东临万科魅力之城体育馆，为区域内休闲运动中心； 南临六车道的规划道路，对面为待拆迁用地； 西临三环路及50米绿化隔离带，是城市交通动脉； 北临万科魅力之城二期住宅，目前以逐步入住。 项目周边环境 生活：位于东部新城核心区域，充分享受万科魅力之城近10万平米的商业配套； 交通：紧邻城市交通动脉三环路，及规划的地铁二号线，相邻的驿都大道、老成渝路直达城市中心，并紧邻五桂桥客运站； 教育：四川师范大学等多所高校环绕； 景观环境：中产城东人均绿地面积13.6平米，绿地率30%，同时紧邻10平方公里的十陵城市森林公园、塔子山公园。 项目地块情况 项目地块规模较小 净用地4822. 85平米（7.2343亩） 地形较为方正，地势平坦。 项目地块指标 建设净用地面积：4822.85平方米(7.2343亩)