成都城南优品道广场推在广定位策略.ppt

为超越而来;我们不是第一家提案 相信前面其他优秀的同行以及商业咨询机构 已经就城市、区域、地段、人口各种数据进行了各种分析 我们不想把各位已经很清楚的 各种数据再罗列一遍 再耽误各位领导10分钟的时间 而是直接进入主题;在此之前，优品道广场完成了什么？ 先是有优品系列的住宅品牌撼动社会目光 紧接其后第一座优品道广场为成都创作另一个 消费、娱乐、商务与居住的新中心 优品道系列最重要的商业品牌由此发端;2012年第二座优品道广场问世之时 我们要继续完成什么？;优品道广场品牌的进一步深入市场 快速实现19万平米商业招商的全面成功 实现商业租金收益利益的最大化 实现商业后期的成功运营与物业持续升值;除此之外，还有吗？ 有！;我们有一个 “野心” 相信这个野心也在同样存在于 在座的诸位优品道人心中;2012年 我们要成为成都城市综合体中的 一面旗帜;成为旗帜的关键词 Change;大至一个国家一个民族， 小至一个公司一个个人， 在符合自己的特色和形势下， 合理突破历史， 创造新的价值体系， 是创造飞越的先决条件。;大品牌有大信心 提出上述目标的前提 绝非凭空可捏造 而是来自对项目深度解读后 所获得的信心 它同样将是我们给到本案利润关键点 广大中小商家的集体信心;信心从何而来?;第一：区域 政策的倾斜——天府新区整体规划；生态、运动、健康的宜居新城 人口的聚集——至2020年，45万常住人口将聚集于此 天府新城规划带来的庞大产业人群 商业的空白——本案是区域唯一的大型商业综合体;第二：品牌 博瑞于地产行业的影响力 第一座优品道广场已产生的品牌号召力;第三：主力店示范效应 欧尚、Imax等世界级大型商家已经抢注 苏宁等超大型商业品牌正在陆续洽谈中 主力店的示范效应将为广大商家提供另一粒定心丸;第四：产品 在得出产品给予商家什么样的信心之前 我们必须先回答一个问题 本案是什么？ 概而论之，本案将是区域内第一个 也将是长时期内唯一的 大而丰富、一站式的全方位高端休闲娱乐消费中心;不管是之前提到的超级商业公园也好 一站式家庭时尚购物中心也好 放眼成都众多的城市综合体 又有多少不能勘此定位呢;相比全成都96个几乎同质化存在的综合体项目 都在比高端，比高度的大势之下 我们的优势何在 核心竞争力何在，至少在目前 还没有给出一个确切的答案;在我们看来，本案至少存在两大优势 将构成优品道广场核心的竞争力所在;一大产品亮点 12000平米独栋式商业 以日本六本木HILLS前瞻规划为蓝本 打造成都不可多得的艺术化商业形式;但，不可多得，却非唯一 香港太古大慈寺商业项目 城南铁像寺水街等项目同样存在与本案独栋类似的产品形态 所以，独栋化建筑可以成为本案的一大特色 却不足以成为本案的差异化核心;关键所在：一大模式升级;原点：22000平米银滩广场—人与人休闲与交流的巨大平台 她诞生于居住人口密集区，除了成为一座区域的中心 提供精彩纷呈的一站式消费娱乐生活方式之外 更为人情冷漠的当代居住环境提供了 一个足够庞大的情感沟通平台 让家人与家人、家庭与家庭、个人与个人的情感与关系 有了一个可以促进更加深入发展的栖息之地;原点：22000平米银滩广场—人与人休闲与交流的巨大平台 功能价值： 她诞生于居住人口密集区，除了成为一座区域的中心 提供精彩纷呈的一站式消费娱乐生活方式之外 更提供了可容纳数以万计的居民每日娱乐与休闲之所;社会价值： 更为人情冷漠的当代居住环境提供了 一个足够庞大的情感沟通平台 让家人与家人、家庭与家庭、个人与个人的情感与关系 有了一个可以促进更加深入发展的栖息之地 增进人与人的情感沟通，家庭与家庭、社区与社区的交流共融 推动社会更加和谐发展 ;商业价值： 众所周知，人流量是所有商业项目之王道 一个庞大交流沟通平台的诞生 让越来越多的人再此聚集 他们或许并不以消费的目的来到这里 却都以消费的结果离开;或许万达有类似的公共广场 但面积远不及优品道巨大，人流聚集能力远不及优品道强大 另一方面，封闭式商业与开放式广场并无很好的联接 商业价值并未被最大化利用;唯一性的所在;在寸土寸金的市区之中 这样奢侈的土地被用于非商业利益的运营已再无可能 若放置于郊区地段，没有庞大的常住人口为支撑 再大的广场也是空置 不在市区之中，身处人口密集之地 是本案诞生的先决条件;恰到好处的时机;待到区域完全成熟 开发商面对的土地成本以及商家所面临的租金成本 都将成倍增大 出现得太早 又将面临漫长的市场培育阶段;而本案选择在区域急速发展之时 庞大常住人口及产业人口即将入驻的前夜问世 一方面获得成本的降低 一方面提速区域的成熟 ;这就是为什么数年前远大商业街业已成型 却迟迟不见其火爆的原因 也是为什么三年前城南已有大量住宅交