金牌经纪人法律入门.ppt

业务员入职培训系列课程 业务员入职培训系列课程 金牌经纪人法律入门 讲师：高荧莹 第一部分 房地产交易法律基础知识 一、基本概念 1、房地产的概念：房+地 房随地走，地随房走 2、房地产证 第一部分 房地产交易法律基础知识 3、产权调查 第一部分 房地产交易法律基础知识 4、房地产交易的当事人 （1）自然人 无民事行为能力人 限制民事行为能力人 完全民事行为能力人 （2）法人 5、居间的概念 居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的活动。 二、房地产买卖典型问题 1、房地产买卖的概念 2、买卖交易中可能签署的协议书 《房地产出售经纪委托合同》 《房地产求购确认书》 《房地产买卖居间协议》 《房屋买卖合同》 《上海市房地产买卖合同》 第一部分 房地产交易法律基础知识 3、意向金、定金、违约金 4、出售方与买受方的主要义务 5、车位 房+车位一并转让 车位单独转让 第一部分 房地产交易法律基础知识 6、交易中常见的其他问题 继承 产权人死亡后，房地产进入继承程序。若产权人之一死亡，则相应的份额进入继承程序。 有遗嘱的，依遗嘱继承。 无遗嘱的，依法定继承。 法定继承人的顺位 第一顺位：配偶、父母、子女 第二顺位：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 三、 房地产租赁 1、房地产租赁的概念 2、租赁用途 3、租赁期限 4、租赁保证金 5、出租方与承租方主要义务 房东承担维修义务 第一部分 房地产交易法律基础知识 6、转租 转租权需特别约定 7、优先购买权 房东通知租客后，租客15天内未明确表示购 买的，即丧失优先购买权。 第二部分 房地产经纪业务中的九条红线 第二部分 房地产经纪业务中的九条红线 1、禁止飞单 行为表现：将公司的业务自己私自操作，或私自与他人合作，从中牟利的行为。 涉嫌罪名：侵犯商业秘密罪、职务侵占罪 第二部分 房地产经纪业务中的九条红线 2、禁止盗窃财物 行为表现：以非法占有为目的，秘密窃取他人财物的行为。 涉嫌罪名：盗窃罪 第二部分 房地产经纪业务中的九条红线 3、禁止收取好处费 行为表现：私自向客户收取费用，为客户谋取不正当利益。 涉嫌罪名：公司、企业人员受贿罪 第二部分 房地产经纪业务中的九条红线 4、禁止收了钱款而不及时入公司账 持有人需承担现金遗失、毁损的风险。收取客户钱款不及时入账，如发生遗失，则由遗失人承担赔偿责任。 如发生挪用，则可构成挪用资金罪。 第二部分 房地产经纪业务中的九条红线 5、禁止收取差价 行为表现：在买卖双方之间制造不同的交易价格，赚取其中的差价。 赚取差价为法律法规明令禁止，如有违反，则会受到行政处罚甚至追究刑事责任。 第二部分 房地产经纪业务中的九条红线 6、禁止不当承诺 行为表现：向房东或客户承诺我司无法掌控或有损我司利益的事项。如承诺净到手、净出手，承诺贷款结果，承诺税费等。 承诺的事项一旦无法实现，我司将难以收取佣金，还可能承担赔偿责任。 第二部分 房地产经纪业务中的九条红线 7、禁止订单转让 行为表现：介绍转让者将尚未签订预售合同的房屋通过开发商办理订单更名或采取内幕交易，将购房权益转让给下家的行为。 订单转让俗称“炒房号”、“炒楼花”，是被法律严厉禁止的。 第二部分 房地产经纪业务中的九条红线 8、禁止恶意转定 行为表现：超过送定的委托期限，或买方已明确表示不再购买或不愿支付定金后，业务员仍然转付定金的行为。 转付定金必须有居间协议的约定或客户的委托。业务员擅自转付的，不发生定金效力。 第二部分 房地产经纪业务中的九条红线 9、禁止操作查封房 行为表现：对已查封的房地产提供居间服务 * * 业务员入职培训系列课程 业务员入职培训系列课程 * *