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商业地产开发中商业与地产脱节问题探究 　 内容 摘要：近几年我国商业地产开发大多套用住宅的开发模式，采用“先开发，后招商”的方式，这种开发模式极易造成商业地产开发中商业与地产脱节。本文从商业地产开发中地产与商业脱节中的主要表现入手， 分析 了造成脱节的原因以及由此带来的 问题 ，并提出了解决对策。 　　关键词：商业地产商业地产脱节 　　 　　在我国商业地产开发过程中，多数开发商都是由住宅开发商，尤其是成功的住宅开发商转型而来的，其必然导致有这种“成功”背景的开发商在商业地产开发中表现为：开发程序上沿用“拿地——规划、设计——建设——销售”的住宅开发模式，以销售为最终目的；规划上则是想到哪儿建到哪儿，没有考虑市场上有什么样的商业业态的需求，只是考虑地块能建什么样的商业业态；产品功能上只是停留在住宅开发所能满足的基本功能，而忽视了商业地产所特有的功能需求。这种地产开发住宅化的模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。商业地产是复合型产业，它要求把地产开发和商业经营有机结合起来。由于开发商对商业 规律 认识不够，对商业特性的把握存在偏差，往往采用先地产后商业的做法，把房子盖起来以后、招商再开始销售，这样必然造成商业地产与商业 发展 的不相适应。其结果导致商业地产的空置率居高不下，严重 影响 了我国商业地产的持续健康发展。 　　 　　商业与地产脱节的主要表现 　　 　　商业与地产脱节主要表现在以下几方面： 　　 　　（一）建筑设计与市场定位脱节 　　商业地产项目涉及的是地产开发与商业经营两个专业领域，需要进行 科学 地整合与定位。但多数开发商最初仅仅将自己定位在商业项目的地产开发商上，在商业项目规划设计和建设中，没有为以后的商业运营进行认真细致的市场调查和科学合理的市场定位。由于缺乏市场调查和市场定位这一主线，在建筑设计中，开发商为追求 经济 利益最大化，往往为了好卖而规划设计、为了好租而规划设计、为了使用面积最大化而规划设计、为了建设成本最低而规划设计，这些往往造成一些不良的结果，具体表现为：商业地产或是由于市场定位不合理，贪大求全，脱离当地消费水平；在使用中存在着设计的先天不足，给项目今后的运作带来了不便，降低了效率；不少项目在建成后，为满足租户的要求需大幅度改造物业，从而造成了人、财、物的严重浪费。 　　 　　（二）前期招商与后续经营的脱节 　　与国外商业地产发展商长期持有物业只租不售不同，受资金、利润及经营思路的影响，我国大多数开发商在商业地产开发上存有急功近利的想法，抱着“卖完就走”的经营思路，希望“开发、出售、再开发”的循环周期越短越好，以赚取更多的利润，因此不可能完成对商业地产项目的完善规划。项目售出后很多开发商却对商业后期如何运营却不加重视，不愿意多承担责任，也没想过尽可能地帮助买家创造良好的商业经营条件和氛围。即便加以考虑，由于商业地产已被拆零成小商铺卖掉，所有权与经营权分散归属众多业主或租户，地产商也无权干涉。 　　 　　（三）商业地产规模与商业发展水平脱节 　　自2001年以来，我国商业地产的投资迅猛增长，普遍高于其它类型房地产投资的增长水平。据国家统计局统计数据显示，近几年我国商业地产投资年均增幅连续超过30％。2004年1至10月份，全国商业地产完成投资同比增长34.70％，竣工面积增幅达16．2％。分别高出整个房地产开发投资和竣工面积增幅5.8个百分点和6.4个百分点。2004年我国全年商业地产投资总额达到1723亿元，约占全部房地产投资总额的31％，即使只考虑到20％的最低增值，我国商业地产仅这一年的新增开发体量就约占全球房产总值的万分之四；而我国商业经过前几年的快速增长，已进入了调整期，近几年，特别是2004年和2005年，我国商业地产增长速度已远远大于商业发展速度，造成了商业地产空置率持续攀升和 社会 资源的很大浪费，突显了商业地产规模与商业发展水平脱节这一矛盾。 　　 　　商业与地产脱节的原因分析 　　 　　（一）房地产公司是一个项目性公司 　　由于房地产的主要“原料”土地获取的非连续性，在 目前 的体制下，房地产公司主要通过公开拍卖竞价获得土地，一家房地产公司在一个项目开发完之后，很可能由于没有土地储备而被迫停止开发，因此房地产是以项目化方式运作的，一旦一个项目开发和销售完成后，整个公司就可能被解散。而商业可以连续经营而且应该连续经营才可能获取丰厚的利润。房地产公司的“短寿”与商业公司的“长命”形成了很大的反差，这是造成商业与地产脱节的一个先天性体制问题。 　　 　　（二）房地产是我国目前公认的暴利行业之一 　　因此房地产公司主观上也不愿意在商业经营上花费太多的精力和资源而失去更好的赚钱机会。据一些政府部门调查显示，全国房地产行业利润