深圳发展银行培训课程住宅物业抵押评估相关知识69P.pptVIP

* 如何通过平面图分析别墅位置的优劣 案例4 小区平面图 * 混合小区的评估 发售时间 产品类型 成交均价 第一批 2005.10 双拼别墅（前排） 65,000 第二批 2005.12 Townhouse 38,000 第三批 2006.01 叠拼别墅 29,700 第四批 2006.06 高层华府 25,000 第五批 2006.11 高层华府 45,000 第六批 2007.08 高层华府顶层复式 （正在发售） 75,000 楼盘名称：香蜜湖1号 特点：由于其各类产品的推出时间不一样，因此单从原价上难以区分其价格的高低，只能通过横向比较（如同期推盘价格）来区别产品的优劣 案例5 * 分布 香蜜湖1号临近香蜜湖，由湖边起依次为别墅、多层复式住宅、高层住宅 。 别墅 复式住宅 高层住宅 案例5 * 分析总结 影响香蜜湖1号价格的因素： 户型因素：别墅≥复式≥平面 别墅占有小区最好的资源，其特有的私密性、高实用性、稀缺性等特点决定其处于价格的顶端。 香蜜湖1号的别墅有双拼和联排两种，双拼别墅拥有小区最好的景观，价格比联排的要高。而联排别墅的端头别墅由于其景观较为开阔，因此较排内别墅价格稍高一些。 复式结构有着较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互间的干扰较小。 香蜜湖1号华府第4栋为全复式结构。由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。 景观因素：湖景＞小区景 香蜜湖作为稀缺的自然资源成为该小区最大的卖点，对价格影响较大，很大一部分价差都设在景观上。评估时需根据物业具体位置判断其所享有的景观资源，再作出准确的估价 香蜜湖1号作为香蜜湖片区的顶级豪宅，是一座城市的珍藏，地位的象征，有着其独特的特点。评估时需要充分的了解委估物业在整体项目中所处的位置，再结合物业的现状（如景观、朝向、装修等），根据三级市场上的价格水平及价格规律，综合考虑后对物业进行准确定价，确保价格处于合理范围内 案例5 个贷业务特点 业务规模较大，单笔放贷金额低；风险分散 与房地产行业的关联度较高，存在系统性风险的可能 业务链条成熟，业务流转环节较多，管理风险/道德较大 个贷业务 对系统及平台的要求较高 业务结构转型中，个贷业务与微小、中小企业贷款业务出现交集 产品设置不断创新，对风险把控的要求不断增加 评估机构服务风控的具体建议 产品设计阶段：建立贷前押品评价指标，差异化设立审批流程 重点/专业支行：建立针对支行的专业咨询模式 建立评估质量评价体系 风险项目贷前复估 监测房地产细分市场变动趋势 贷前 贷中 贷后 建立押品动态监测系统 定期进行系统性贷后复估 谢谢各位！ * * 本课程的主要内容有 住宅物业的主要类别 常用估价方法简介 估价报告关键点解读 影响住宅物业价值的主要因素及风险解析 EVS自动估价系统简介 典型案例分享 * 影响住宅物业价值的主要因素 1、外部因素：人口、制度政策、经济、社会国际等因素 2、区位状况： 位置优劣度 交通便捷度 外部配套完善程度 商贸繁华程度 环境质量 规划发展 3、实物状况： 使用现状 完损程度 面积 楼层 层高 朝向 景观 设备设施状况 4、权益状况：土地使用年限、取得方式等因素 * 住宅类物业价格影响维度 权属：完整、干净； 实物：土地达到住宅使用标准； 建筑物质量达到安全使用标准； 不存在影响居住条件及功能的外部设施； 公开市场价格 市场环境：政策稳定； 市场流通平台健康 * 住宅类物业抵押评估风控要素 权属 已购公房为我国住宅商品化改革进程中的遗留产物；个人具备部分或全部“房屋所有权”，而不具备“国有土地使用权”； 上市需缴纳土地出让金； 央产、校产等物业需相关机构认可后，才有条件进行上市交易； 覆盖度高，区域配套完善，在存量房交易中比例约占20% 已购公房 保障性住房 商品房 经济适用住房：有条件的上市； 回迁房：与商品房混居现象容易导致价格风险； 康居房、安居房、绿隔项目； 完整； 干净. * 案例解析 权属风险—回迁房与商品房混居，导致价格风险 产权标识 风险提示 外立面差异 东区1-7号楼、10号楼为商品房 西区1-6号楼为回迁房 原崇文区（目前划入东城区）：“按经济适用房产权管理” 审批建议： 1 仔细阅读报告，重点关注楼号等区别性标识 2 动态观测两类权属物业的价格差异，避免由于对楼盘了解不详，导致价格风险 其他行政辖区：“经济适用住房” 楼宇分布 新景家园 商品房 回迁房 商品房：35000-36000元/平方米 回迁房：30000-32000元/平方米 * 住宅类物业抵押