合富辉煌遵义国投综合楼定位暨营销报告.pptVIP

* 经营定位 结合属性定位、价值分区及考虑到投资回报率情况，建议自持+销售的模式能够符合国投大厦投资收益的最大化。通过底部商业及顶部酒店的自持经营，整体提升物业的价值，从而实现写字楼部分的溢价，另可提升物业的整体估值水平。 * 经营定位 优势 劣势 整体销售 确保商场日后统一的经营管理 有助于吸引国际国内大型租户 有助于保证购物中心的高品质 商业物业整栋出让不会影响项目的市场形象和管理水平 在整栋出售的过程中，开发商可能需要在价格上作出较大折让以满足机构投资人的要求 出让交易的完成具有一定的不确定因素，可能影响后续开发的资金保证 资金压力大 持有、招商（持有2-3年，炒热后考虑带租约销售，也可作为资产持有） 招商成果的体现能为投资者带来信心 有利于项目经营管理 为业主带来稳定并且快速增长的租金收入 有利于提高商铺售价 投资回收期相对较长 开发商需要承担前期的经营风险和资金 需要有专业经营管理人员或专业公司 商场前期发展需要培养期，因此拖长了投资回报期 分拆销售 快速回笼资金 操作形式较为方便 可以保证开发商获得市场价格，并取得最大的投资回报 分拆市场较为活跃 经营上会面临较大困难 难以实现商铺价值的进一步挖掘 分拆出售无法保证日后项目的高效管理 无法长期保证预期的市场定位 无法大规模吸引国际知名承租人 虽然分拆出售可以获得较高的售价，但分拆出让将会影响项目和发展商的市场形象 先售后租（售后返租） 资金回笼迅速，与纯销售几乎相同， 对项目具有一定的控制能力，有利于项目短期期发展 一般提供固定的投资回报率和一定的回报周期，对投资客有一定的吸引作用。 在项目的培育期，需承担客户的投资回报，开发公司承担比较高的经营风险。 业主与经营管理公司容易产生矛盾需要有专门的经营管理队伍或专业公司。 在经营期限结束后，后期的经营未知性较高。 裙楼、酒店部分经营定位 √ 1、裙楼及酒店自持 裙楼商业及酒店自持经营，通过招商引入商业管理公司及酒店经营公司经营，通过租金收益，及商业氛围形成自身价值的提升。对于整个项目的估值有巨大的帮助。 裙楼商业建议以高端百货业为主，通过品牌商家的价值，提升商业的整体价值。建议引入品牌大型百货公司，如荔星名店等高端商业，将品牌的力量最大化，吸引高端人群，建立商业新中心。 酒店部分建议引入高端商务酒店管理公司，主要服务对象为大厦内商家及周边政府机构的商务接待。通过商务酒店的配套支持，将给写字楼业主提供进一步的附加增值。 商业和酒店无论是炒热后销售还是作为资产持续持有，建议均考虑先招商，先经营的思路，售和不售可根据实际需要进行操作。 经营定位 裙楼、酒店部分经营定位 写字楼部分将直接面向市场进行销售，其主要面对的客群为大中型企业买家。写字楼划分将分为三种形式，上部为整层销售，中部为半层销售，下部为1/4层销售。 写字楼部分 经营定位 物业类型 楼层 酒店 24F 23F 22F 21F 20F 19F 18F 写字楼 17F 16F 15F 14F 13F 12F 11F 10F 9F 8F 7F 6F 5F 裙楼 4F 3F 2F 1F 考虑到对项目整体品质、形象具备强力的拉升作用，同时能对写字楼的销售提供配套及品质支撑。 客群定位 物业类型 楼层 酒店 24F 23F 22F 21F 20F 19F 18F 写字楼 17F 16F 15F 14F 13F 12F 11F 10F 9F 8F 7F 6F 5F 裙楼 4F 3F 2F 1F 考虑到销售面积过大，因此选择购买力强劲的大型企业，区域涵盖遵义及遵义的地州县 一线酒店品牌及管理公司 遵义大中型公司 类似星力百货、荔星名店的高端消费场所 中高端零售商 位于行政配套良好的区域，形象高端，且商业氛围浓厚 形象定位 遵义市都市生活的领导者和策源地 政商核心 都市顶级生活代言 政商核心，都市顶级生活代言 形象定位 国投·金地汇 国投·城市之光 案名建议 注解： 附带发展商名字，诉求品牌； 城市之光，寓意城市未来发展方向； 注解： 附带发展商名字，诉求品牌； 金地，商业旺地之意，汇，汇聚财富之意，另为汇川区简称； 价格定位 写字楼部分： 报告框架 市场分析 营销思路 费用预算 本体分析 定位思考 与谁竞争？ 凭何竞争？ 如何竞争？ 营销思路 从产品层面和营销手段上跳出现有竞争项目： 1、产品层面： 打造遵义市场从所未有的产品力，形成项目核心价值体系，不在同一层面较量， 避免价格战； 2、营销层面： 线下搭建独特的推广渠道； 线上强化并扩大唯一性，建立以项目为中心的价值体系，且推广面延伸至重要地州； 包装上要和所有在售项目拉开距离； 产品层面 外立面