写字楼定位精选.ppt

多中心格局——客户群分流 厦门写字楼市场 它能提供的是—— 客群分析 * 写字楼·招商定位 泰地·海西中心 看·厦门 4+X格局下的---多中心商务 鹭江道 CBD板块 海沧东屿 CBD板块（本案) 湖摈南 商务板块 火车站 莲板板块 滨北 全金融板块 湖里 物流园板块 江头 SM板块 湖里 高新技术园区 五缘湾 CBD板块 观音山 CBD板块 此图中未包括杏林湾CBD板块 海沧新区 厦门西部老城区 厦门东部新区 集美新区 客群处于——多选择时代 厦门写字楼主要分布于岛内西部老城区和东部新区、岛外海沧新区与集美新区 目前岛内西部老城区板块已形成：鹭江道CBD区、滨北金融区、滨南商务区、火车站—莲板商务区、湖里物流园板块和SM -江头商务区；且各区域写字楼发展均较为成熟。但较多写字楼建设时间较早，品质较差。 岛内东部新区板块目前已形成：观音山CBD区、五缘湾CBD区和湖里高科技术园区，这三个商务区均为政府新建区域，海景资源丰富但夜景较差，建筑规模相对较大，内部硬件配套较完善。但周边人气不足，目前区域交通、市政配套有待完善。 集美区杏林湾园博苑北岸的“杏林湾商务营运中心” ，人文、景观资源较丰富，建筑总体量大但现阶段人气不足，内部硬件配套、区域交通、市政配套还尚未完善。 海沧新城CBD---泰地·海西中心（本案）位于海沧大道西侧，背湖面海 ，临水资源优越环境优美，交通便捷、配套完善，定位为高端城市综合体，建筑总建达50万㎡，现阶段虽人气不足，但随着新城建设的不断向前发展，未来发展潜力巨大。 现阶段市场供应出现井喷 2007-2009年的厦门写字楼土地供应量达368万㎡。近2年内，岛内将有160万㎡的写字楼进入租赁市场。新增供应主要集中在东部观音山和五缘湾片区.岛外将集中在集美杏林湾片区、与海沧CBD片区、翔安、同安分布较分散。 未来为每个写字咯项目 机会中的机会 压力上的压力 机会主义将继续得利，承载压力者将承受更多 看·海沧 商圈，面临升级 项目区域环境——海沧新城板块 海沧新城板块面临： 海沧新城板块——岛外高尚居住生活区 中骏·天峰、海晟维多利 、未来海岸天湖等带动区域经济。 海沧新城板块——商务及生活休闲休闲娱乐配备 海沧新城金融及基本配套较齐全、但休闲娱乐不足。 海沧新城板块——商务氛围不足,暂无品牌商圈概念 写字楼分布零散，暂无未出现代表性建筑群落，呼唤本案予以支撑。 岛外海沧新城CBD VS 集美杏林湾CBD 住宅产业 商业开发 写字楼产业 海沧新城： 海沧区早期以中→高档生活区开发，随着住宅、人文、景观资源、配套设施的完善，导致人流量的增加，周边工、商业的发展壮大，对于购物休闲的需求及区域商务环境的要求不断增强，产生了商业的开发→ CBD写字楼的开发。 集美杏林湾： 杏林湾CBD写字楼，依托其地理位置，园博园、等景观承托，周边住宅、工、商产业的发展而生。 海沧区板块作为逐渐成熟的生活区、商务区——需要商务氛围 看·海西中心 大个子，大声喊 产品及特点描述 2栋国际甲A写字楼位于项目西侧地块，大体量的写字楼拥有现代质 感的外立面，采用一高一低的灵动双塔设计，竖向线条的勾画， 更显庄重大方，其中B栋156米的超限建筑，2栋写字楼总建筑面积 达101736.7㎡(不含避难层) ，更将成为全新的城市地标。建成 后，国际甲A写字楼将迎合全球高端市场顶级商务需求，参照全球 标准为一切硬件品质基准，高起点规划，高水准配套，为入驻企 业提供最高品质的世界先进模式办公服务。 优越的商务空间（包含政策因素） 整体商务形象的提升 与周边产业链的联系 快速反应的交通体系 片区未来的增值效应 看·客源 找到目标，才能找到自己 谁会要？主体在那里？ 岛内：与海沧相临近的湖里区、思明区的商住写字楼和早期写字楼以及厂房改造类型写字楼。 岛外：海沧行政中心、海沧进出口加工区、新阳工业区、东孚工业区及漳州对厦贸易企业、等。 他们大部分都有一个共性——中、小成长型企业 大型知名企业主力，中、小成长型企业则为主体。 中、小成长型企业——租用为主 成长型企业有一定的资金基础，但大多为股份制或合伙制公司，股权非个人所有，企业进行不动产组的规划时，因产权难以化分，很难实现企业不动产的策略性组合。 成长型公司更愿采用租用办公。 这部分企业注重办公形象的提升，但注重办公成本对控制。 大型知名企业——自建、租用均可 大型知名企业大多为股份制公司，部分为国营企业，这些企业资金实力雄厚，有些带有政治背景，完全有能力独自建设办公场地，而对于其的分支机构，也会根据其公司的发展策略选择租用。 这部分企业资金充足，