新城地产2011年新国八条及沪渝房产税解读.pptVIP

2011年新国八条及沪渝房产税解读;;政策出台背景及细则解读;第三轮调控背景——春天里的寒流;第三轮调控突如其来;购房成本上升 房企资金链遇险;新“国八条”来了;“国办发1号文”具体内容及点评;2011年“国八条”与2010年“国十条”对比;“8”——国八条（国办发1号文） ——要点解读;;;;;;;首先，房产税对市场需求会产生直接影响。 从本地人和外地人的差别化待遇来看，影响力由小至大依次为：上海本地的自住购房需求、上海本地的改善型购房、外地投资性需求（含外地高端自住需求）、上海本地投资投机性需求、外地（新上海人）自住型需求。 由于此次上海房产税对本地人与外地人实行差别化待遇，上海人给予60平方米的免税面积，对于普通的自住型购房家庭而言，购买住房应该不会超过免税面积，几乎不受房产税的影响。 对于上海本地改善型购房而言，其最主要的影响在于新购房和原有住房面积相加后，有可能超出免税面积，而超出部分则面临征收房产税。 对于投资投机性需求，基本可以肯定会成为房产税的纳税主体，然而相对而言这部分的购房者经济实力最强，支付能力强劲，因此对于每年0.6%（或0.4%）的房产税而言，而且只要收益大于成本，敏感度不会很强。 而受影响最大的是普通自住型的新上海人。这部分人群或许是大学毕业留上海，或许是新近上海谋求职业发展，总体而言，这类人群普遍支付能力较为勉强，对税费的敏感度较强，购房自住特征明显。沪版的房产税在很大程度上增加了这部分原本经济实力就偏弱人群的购房、养房的成本，压力显而易见。 但同时，沪版房产税对“持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人,其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税,待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的,其上述住房已征收的房产税,可予退还”。由此，对于持有居住证且居住超过三年 “新上海人”而言，房产税暂不会影响其首次刚性需求。;沪版房产税——政策解读;沪版房产税——结论综述;房产税——具体内容;;新政对房企的影响;对购房者的影响;2月份市场成交表现;春节期间的市场成交表现;;市场成交表现——南京：超越2010同期34%;市场成交表现——苏州：不及去年60%;市场成交表现——无锡：成交缩水1/3;市场成交表现——常州：历史低位;后期政策、供求及市场机会预期;后期政策预期——房价不降，政策不止；限购城市扩面，落实国八条;后期市场预期——供求速冻，房价下调，行业整合加速;市场机会预期;2月份公司项目销售表现及存量房源情况;2月份公司项目销售表现;各分公司存量房源情况;各主要项目存量房源情况;下阶段针对性营销策略;圆梦线以上项目：首府销售重点转向小公寓和办公楼，小公寓在3月份推盘，办公楼加大宣传推广；金郡重点进行2#的蓄客加推；公馆目前处于尾房阶段，做好持续销售 启航、乐居线项目：公园壹号、清水湾、新城域按原定计划在3月份加推，新推房源价格和去化量适当降低要求。同时根据具体情况，适时暗推特价房;西尚海：继续利用新政对商业物业影响较小的优势，强势去化SOHO，3月份推出A11-1地块的2栋小高层，制定合理的量价目标。 悠活城：依照原计划，在3月底加推11#、12#两栋房源。;苏州金郡：加快工程进度，按照原计划加推高层房源，并通过完善工地现场的导视系统，提升工地现场表现力。 盛世新城：项目已进入尾盘销售期，无新增房源。下阶段利用派报，拓宽客户渠道，并通过付款方式的优惠促进客户一次性付款。 南京金郡：本案暂时无新推房源。后续将坚持新老并举，精准锁客，增强现场体验，通过周周造节点，小步冲量。 ; 重新评估目标均价，平衡价与量的关系； 及时进行不均匀调价，启航、乐居项目通过付款方式的优惠、特价房、贴息等方式，暗箱适当降低价格，加快出货 ; 加强线下客户开发，增加来人和成交机会，各城市公司相互交流，分享学习好的客户拓展经验和做法； 加强老客户关系维护，以公司的名义组织客户活动，加大老带新激励力度 ; 加强公司品牌宣传，塑造良好的品牌形象； 适当进行各项目整合推广，最大化加强媒体效果，如常州公司项目； 在广告宣传中加强对未出限购令城市高端客户的挤压，以限购令即将出台压迫要换房客户。 ; 全面展开针对新政的说辞培训和考核，统一销售说辞，加强逼定效果； 加强案场管理，提升销售力，加大线下开发力度 淡季下考虑二、三级市场的联动 多频次、定期开展现场客户活动，活跃案场气氛。 ;已开工新项目按计划推进，如无锡尚东区、上海新项目、常州洪庄、紫云、誉天项目； 已定位评审项目分公