淄博美林小镇全营销思路汇报.pptVIP

项目剩余房源统计 5月份——健康物语 青春自然行 6月份——城市发展高峰论坛 8月份——《我爱母亲河》大型摄影比赛及摄影展 解决之道二 如何送？——送心情 过多的项目卖点阐述及价格优势不一定触发客户的购买欲望，生活的方式、居住的优越感才是心底的最终选择。 满足长期居住在闹市，厌烦都市快节奏的生活和都市喧嚣的客户对安静、低调生活的憧憬。 产品的附加值+小院+露台+地下车位！ 卖的是别墅，送的更是心情！ 杀手锏 最大利益点 我们要为客户圆梦！ 项目营销制胜的砝码，除了片区规划的营造及销售解说（为客户描绘项目未来美好发展的场景）之外，还必须“借力”，挖掘外围可利用的资源作为营销推广的话题。 解决之道三 如何圆？——圆梦想 盛世行观点：只有丰富项目的内涵和丰满营销内容，才能促进销售的顺利进行，只有蛊惑他人的心灵，引起关注和兴趣，方从内到外打动客群。 客户只有认同项目的好，感受项目的妙，才能对项目产生 向往，进而才能直接对“美林小镇”产生好感！ 如何圆？——圆梦想 完成项目内部的景观设施，处理好房屋细节问题，营造最佳的实景效果，展示项目的小、精、静的特色。 孝妇河畔自然风情，步行距离只有10分钟，营造自然、健康、尊贵的典范。 借韩相香堤美墅之势，以天然、健康为主题吸引客户对片区的注意 以社区实景展现，引发人们的居住向往 造景 造境 造景 借势 造境 解决之道 项目营销重点之元素提炼 北美 风情 河畔 别墅 孝妇河畔星级休假计划 离开工作之城 项目整体区域规划 产品自身卖点提炼 项目所在区域宣传 关键词：星级、休假、河畔别墅 实施篇 ——2012年整体营销思路—— 12年淡市营销思路 加大推广力度，保持活动不断，制造项目热销气场； 分节奏、分时段、排摸客户，有针对性的不断推盘，不断给市场制造兴奋点； 积小胜为大胜，分步骤、分阶段消化重点单位； 实行灵活的价格策略和促销策略相结合。 多重大礼叠加，请君入瓮：上门有礼、活动有礼、认购有礼、付款有礼、签约有礼 项目客群定位 核心客户 核心客户：约占60%—70% 区域来源：张店区为主 职业特点：公司老板、高级公务员 置业目的：自住为主、少量投资 置业特征：多为改善性需求客户，购房 目的是为了享受舒适生活。 重要客户：约占20%—25% 区域来源：周村区及其他区县 职业特点：私企老板、企业主 置业目的：自住、投资为主 置业特征：改善居住环境或看重 区域升值潜力。 边缘客户：约占5%—10% 区域来源：邹平县 职业特点：私企老板 置业目的：投资为主 置业特征：看重区域升值潜力。 媒介策略 大众证言 小众渗透 宣传策略思考 推广途径 线上推广 线下推广 报纸广告 电台广告 户外广告 直邮广告 短信广告 夹报 派单 分展场 ……… 引起市场关注 塑造项目形象 确定项目市场占位 直接传递项目信息 渗透项目卖点 维系客户持续关注度 ……… 大众传播 + 点对点营销 主要战术 以点对点营销为主要传播手段，直击目标客户 大众传播作为基础宣传、形象铺垫与塑造手段 以传统的报媒与户外广告塑造形象，报媒重点传达信息 报纸广告——《鲁中晨报》、《淄博晚报》、《淄博日报》 户外广告——孝妇河西岸、联通路与柳园路路口处设置户外高炮展示项目形象 电台广告——针对目标客户群均为有车人士的特点，建议继续投放电台广告，如FM92.6和FM100两个主频道进行宣传 短信群发——注册资金100万以上私营企业主 20万元以上私家车主 政府高级公务员等 大众媒介 在市场情况不景气的条件下，大众媒介的传播途径及覆盖率对项目宣传起到至关重要作用 对于别墅客群来说，小众的针对性的宣传非常重要，所以除了常规媒体报纸和户外外，要在针对性和创新上有新的突破。 1）高档场所DM 在五星级酒店和高档中西餐厅、健身房投放，以针对目标客户。如（蓝海、齐盛国际） 形式：项目折页、单页等 2）高校、政府高官邀请函 给目标客户如理工大学资深教授、企业高层管理者、退休干部，利用邀请函的形式，搭配项目的宣传资料，让客户产生意向，进而到现场看房。 形式：邀请函+小折页等 3）针对现有高端客户100%有私家车，建议针对这部分潜在客户群—— A）和加油站联合：如张周路沿线主要油站，凡是小车加油，送印有项目资料礼品一份； B）与汽车俱乐部、车友会联合 小众媒体 活动营销 针对小众目标客户召集与项目相匹配的活动 建议 增强客户对项目具体情况和区域发展前景了解，增进成交量 目的 举办城市发展论坛讲座　或　投资理财讲座 举措 (1)讲座内容：城市发展论坛与金融调控下的房地产市场 (2)参与人员：本项目成交客户与意向客户 (3)活动形式：安排客户下午2点到现场，讲座正式开始，中间