江西龙南项目市场调研及客户研究定位报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 市场调研总结 1、总体形势：龙南县经济趋于活跃，房地产发展外环境良好，房地产起步时间短，正处于初级发展阶段，市场接受程度逐渐上升，整体市场竞争尚未形成特点和规律，市场发展有待引导和升级。 2、发展趋势：城市由城中向北向东向南发展，廉江开发区是市场较为认可的新区域，但未来主城区、未来的主干道区域承袭繁华，是较多置业者向往的地段。 总体形势及发展形势总结 住宅市场特征总结 1、楼盘概况：各楼盘基本分布于城区内或新开发区地带，规模不大，以中大户型为主流，大多吸引自住买家置业，价格和地段是决定销售状态的重要因素。 2、价格与品质：目前普通商品房的售价为1600-2500元/平方米，与目前楼盘品质相当，但随着客户对楼盘品质的进一步要求，创新的产品和商业模式，必将带动价格的整体走势。 3、 客户特征：本地客或其三缘客户，自住为主，非常实在，关注价格和性价比，对地段非常看重，期望改善居住条件和环境，能接受新事物，可引导性强。 4、发展趋势：整体市场上行、但开发无序化特征明显，对于好坏的标准尚未形成的今天，在持续发展中调整、升级有待发生。 商业市场特征总结 1、概述与趋势：龙南县商业市场顺经济发展之势稳定发展，但未形成集中管理的中高档次市场范例，今后应有更高层次的提升空间，整体发展趋势良好。 2、项目概况：目前各典型商业项目基本分布于城区主干道旁，为周边居民生活配套使用，规模小、目的性消费能力弱，商家自身经营为主，缺乏集中管理和整体商家资源整合，大多经营较好。 3、业态与档次：目前较为普遍的业态为超市、服装、电器、家私等，业态面较窄，中低档次为主，但基本能满足县城普通人群需求，但随着客户对品质生活的要求升级，新式、较高档次的商业模式，必将带动整体业态及档次的提升。 4、价格与租售情况：目前的典型商业街及项目基本为租赁状态，除在售楼盘的商业部分外，基本无可销售的商业。租赁热度决定于地段旺度，好商家对地段的带旺程度非常高，市场可引导性强。 1、年龄构成:实力购房者年龄在30－50岁之间，有一定文化素质和社会阅历。 2、职业构成:公务员、政府干部、私营老板、金融、企业管理人士、个体经商者。 3、生活状态：收入稳定，有一笔可供长期自由支配的钱，希望为自己和家人改善生活品质。 4、现居住区域：多在县城中心片区、滨江新区、临近县城的乡镇，追求便利地段。 5、家庭结构：小家庭居多，多为3人结构，夫妻加1个小孩，部分三代同堂。 6、置业情况：自有自建房或单位分房，部分在本地有商品房房产。 7、置业动机：购买需求非常实在，自住居多、投资显现，与本地房地产市场发展状态有关。 8、产品需求：户型设计要求户型得房率高，方正合理、面积区间集中在95-150平方米之间，对户型创新有需求，愿意为户型的特色之处买单。 9、社区环境需求：希望有园林等内部环境的营造。 10、物业管理需求：需求处于初级阶段，概念不太明确，但对物业管理内容有一定渴求，需协调内容丰富但收费水平偏低的矛盾。 消费者市场特征总结 商家需求特征总结 1、业态意向：根据目前项目的基本情况，项目适合的发展方向初步预定为物流信息服务基地。 2、模式意向：建议引进经营管理公司，其经营管理的系统性往往带来更高的商业价值。 市场可比总结 1、经济指标：选取的楼盘容积率普遍较高，与本项目初步预测的开发方向相似，是本项目今后发展的可能性方向。 2、建筑布局：均为商业裙楼上盖高层物业，商业裙楼与塔楼功能互动，功能之间的过渡多以架空层花园、会所的形式进行转换。 3、外立面：品质彰显，均着力打造商业裙楼外立面，形成区域的形象地标，为本项目的形象、品牌打造方向提供借鉴。 4、商业部分：均采用先招商后设计（或后销售）的方法，使进驻的商家成功辐射周边区域，形成区域性商业中心，对商业价值的提升推动较大，值得本项目借鉴。 1、竞争状况：土地市场放量无序，各开发商推售节奏不明朗，未来市场必调整以待升级，楼盘间的竞争体现在综合质素与性价比之争、营销之争。 2、销售状况：各楼盘的住宅销售速度较商业快，价格和地段环境是决定销售状况的重要因素，今后可望注入客户对产品的创新需求，发生部分变化。 3、客户状况：本地有一定购买力，客户购买重于自住与跟风，圈层效应显著，今后投资市场会有一定发展，可引导性强。 4、营销推广：楼盘普遍缺乏整合营销推广，手法大多较粗糙，突破机会大。 5、销售渠道：客户口碑营销效果明显，圈层营销显著，有多元化发展趋势。 6、销售现场：大多不重视现场包装和整饬，现场陈旧档次低，有待突破