融科山东烟台养马岛地块全案策划及当期实施方案汇报.pptVIP

第三部分 项目定位 三、产品定位 项目目标客群的价值关注点主要集中在立面、景观和外部空间、户型和物业服务等，项目开发在充分满足目标客群的价值关注点的同时，在控制成本的基础上，做足其他产品价值。 产品价值定位方向 ①建筑外立面——将ARTDECO风格延续至整个小区外立面的细节部分，特征应精致、鲜明、独特。 ②内外空间——内外双重景观品质打造，外享一线海景，内有区域精致的园林配套，楼间距舒适 ③室内外公共空间——合理规划配比，力求生活舒适、品质高端，强化购买使用率。 ④户型——强化户型优势，将其作为赢得区域竞争的最有力武器，在享受外景的同时，自身品质更为重要。 ⑤物业——维持高档社区的环境，必不可缺少的是配备高质物业管家。 ⑥工程质量——置业者现阶段较为关注的一个因素，消费者更相信大品牌的保障，应加强品牌强强联合的效应。 ⑦会所——首先展现在人眼前的建筑，其品质是消费者衡量未来小区档次的关键指标。 ⑧商业及配套——在市中心外配套齐全地区，可不作为主要因素，但是作为本案来说，商业及生活配套设施的完善极为重要。 第三部分 项目定位 三、产品定位 户型配比 根据目标客群的需求，以满足不同类型客户的置业需求，同时与区域内形成产品差异性竞争，建议一期户型配置如下： 户型 户型配比 面积和（㎡） 面积区间 大三居 10.5% 11254 138㎡ 小三居 19.7% 21146 110㎡ 蓝田小三居或二变三 32.5% 34823 98 ㎡ 两居 31.9% 11619 88㎡ 小两居 5.3% 4806 75㎡ 总计 100% 107078 —— 第三部分 项目定位 三、产品定位 建筑风格 ARTDECO 建筑风格，以其风格独特的外立面风格，屹立于养马岛片区，以高耸、挺拔的形象特征，与稀缺的海岸资源相交相融。 注重项目整体定位，最大限度使景观环境能够有效地提升项目品质 设置中心水景，加强核心位置主题景观，强化高端产品的景观价值 通过地形的起伏、丰富的植被以及园艺的高低错落，丰富景观层次，确保私密性 增加生态小品，完善氛围 项目未动，园林先行，提升项目品质和彰显开发实力 园林景观 第三部分 项目定位 三、产品定位 * 本项目采用综合定价法进行项目价格预判 小高层（高层） 参照项目 云海·东海城 富丽·紫金山庄 安德利·迎海花园 天房·檀珑湾 本项目 评分指标 权重 评分 加权分 评分 加权分 评分 加权分 评分 加权分 评分 加权分 地段 20% 98 19.6 95 19 95 19 110 22 100 20 建筑规模规划 30% 95 28.5 105 31.5 95 28.5 96 28.8 100 30 景观环境 15% 96 14.4 98 14.7 95 14.25 95 14.25 100 15 配套 20% 92 18.4 105 21 96 19.2 96 19.2 100 20 物业 15% 95 14.25 98 14.7 90 13.5 95 14.25 100 15 总评分 　 　 95.15 　 100.90 　 94.45 　 98.50 　 100.00 各项目售价（元） 　 7000 5800 6300 6500 　 准比价格（元） 　 7357 5748 6670 6599 　 参照权重（%） 　 20% 20% 30% 30% 　 加权后价格（元） 　 1471 1150 2001 1980 　 本项目基础价格 6602 元/㎡ 第三部分 项目定位 三、价格定位 ※本案价格预判 ※项目价格建议 * 项目入市价格= 项目基础价格×（1+4%+2%）≈6998元/㎡ 根据项目的拿地、施工进度，并充分考虑样板示范段的建设时间，项目入市时间大约在2012年秋季。在充分考虑时间溢价、开发商品牌溢价以及样板示范段品质溢价的情况下，预计项目在销售起始期售价可达到以上预测水平。 以市场权重比较法制定出本项目产品的基础价格，以主导项目价值塑造进行溢价提升，即主导溢价法制定项目的溢价价格，其项目实际销售均价预判即为市场权重比较法价格＋主导溢价法价格。 依据主导溢价法定价原则，主要影响项目价格的因素有市场自然涨幅、开发商品牌，按其在产品市场客观合理价格基础之上进行溢价，其溢价标准如下： 市场自然涨幅（项目预计2012年秋开始销售）：取4%的溢价比例（主要考虑到目前市场受政策的一定影响）； 开发商品牌溢价：取2%（融科