南宁市某商务区酒店公的寓开发建议.docVIP

第一节 地块综合分析 项目地块位于东盟商务区内，总占地约20亩。 地块东西长约280米、南北宽约47米，是长宽比约6的长方形地块，土地平整方正。地块三面临街，其中东侧临桂雅路、南侧临中越路、西侧临中柬路，北侧是规划的民族影城（已签约）和艺术中心。距离民族大道不到50米。 地块综合系数： 〖占地面积〗20亩 〖容 积 率〗≤3.8 〖总建筑面积〗50854.79㎡，其中 15％≤商业建筑面积≤30％ 〖建筑密度〗≤35% 〖绿 地 率〗≥20% 〖成交单价〗488万元/亩 第二节 南宁房地产综述 一、2006 年南宁市房地产综述 （一）投资增速减缓，交易保持旺销 根据以上图中数据显示，自2000 年以来，南宁市房地产发展步入快速轨道，市场投资交易量都急速上升。直到2005 年“国八条”以后，房地产拉开调控的帷幕，随后2006 年“国六条”的出台，继承了去年宏观调控的序幕，调控力度不断加大，我市房地产投资热潮得以抑制。2005 年至2006 年南宁市房地产投资仍不断上涨，但增速开始减缓，而市场交易仍相当红火。 （二）房价平稳略升 2006 年，南宁市商品房均价相对去年较为平稳，全年商品房交易均价为2977元/㎡，环比增长0.69%，住宅（含别墅）销售均价2754 元/㎡。细品市场，今年保障类住宅大量融入市场，中低档次住宅大受消费者青睐，价格集中在1900-2500 元之间，而高品质商品房价格大幅度上升，市场呈现两及分化，使城市房地产总体市场均价持平。 （三）保障类住宅成为亮点。 为稳定房价，抑制房地产投资过热现象，去年起我市开始加大保障类住宅的开发建设。今年5 月17 日“国六条”出台后，我市保障类住宅开始供应量大增，市场销售一片红火，达到即供即消的场面。销售量最为突显的为8 月和黄金10 月，分别成交15.4 万㎡和20.81 万㎡，占当月普通住宅销售量的39.88%和46.55%。可见，保障类住宅拥有着一个庞大的市场需求。 （四）政策催热大、小户型住宅，超大户型住宅市场面临冰封。 数据显示，2006 年，南宁市90 ㎡以下的小户型和90-144 ㎡之间的中大户型销售住宅成为年度住宅销售市场的主力军，分别成交18290 套和19960 套，占全年住宅销售总量的41%和45%。而144 ㎡以上的住宅和别墅项目由于税收的加重，以及惜售导致销售价格的飚升，消费者购买力有限的情况下，其销售显得冰冷许多。 第三节 南宁市房地产市场预测 一、国家宏观政策仍继续出台，政策实施力度加大 续2005 年的房地产调控措施，2006年又陆续出台了“国六条”和“十五项措施”等，以后出台的一系列频率之密集、范围之广泛的政策，主要从信贷、土地、税收和住房结构调整四个方面对“国六条”进行了深化和细化。但经过今年所获的成效来看，效果还没有完全显现。经历过两年的宏观调控后，全国一些大中城市的房价仍然一路高歌，同样南宁房价也保持保持水涨船高的趋势，宏观调控的效果还没有达到中央政府期待的高度。 二、经济适用房保持强势 2006 年南宁计划开工建设的经济适用房5851亩，主要项目有凤岭·在水一方、龙翔苑、富宁新兴苑、澳华花园、金和湾、都市桃花园等，这些项目今年所开发出售的量不多，项目后期仍持续建设中，因此2007年经济适用房的供应量仍保持强势。 三、预计两年内房价将小幅回落 目前，我国房价是一次又一次创造了涨而不跌的神话，越来越引起社会的不满。2007 年，将成为政策的执行年，国家宏观政策的不断细化，实施力度的加强，以及经济适用房不断融入市场，从2006 年根据房价涨跌幅度看，我市保持了去年的房价水平，可见国家的宏观调控还是稳住了房价的上涨。未来的两年内，房价将保持平稳略降的趋势。 四、开发企业优胜劣汰的市场局面更为明显 在调控背景下，房产行业的整合朝向那些缺乏竞争力的企业。随着东盟的深入，南宁市大型实力企业不断进入，市场竞争日趋激烈化，一些中小型企业由于资金较为薄弱，将被市场排除。 五、中、小户型唱主角，中低收入人群受益 基于国家住房结构调控政策的指引，在今后一段时间内，中、小户型在楼市中所占份额越来越大、在市场供应中逐渐成为主角，也是可以预见的。此外，在中、小户型市场竞争日渐加剧的同时，开发商将逐步改善和优化其项目自身的产品品质，而房价又逐步趋向稳步下降，物美价廉的产品逐渐增多，中低收入人群的购房梦也逐步得以实现。 六、凤岭再续热点区 多年的开发建设，凤岭楼市发展仍未停息。数据显示，自11－12月份以来，凤岭新盘批量推出。此外，据调查，凤岭区域目前已有许多山头被铲平，且已圈好地，准备施工。在区域配套建设不断完善