成都星宸国际营销策略的执行报告.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;一、写字楼市场分析;1;总用地面积:37.5平方公里 规划总建筑面积:6500万平方米 总就业人口: 60万人 总居住人口:60万人 未来将超过200万人 在这里聚集消费;随着天府新城的规划，商务氛围逐渐形成，写字楼也以“人南—天府大道”为轴，一路向南;区域;租金水平与售价增减特征一致，受总建面及层高影响不大，与项目品质关联性不强（均为甲级写字楼），主要与区位相关;标准层面积在2000 ㎡左右 ，主流分割面积在100-500 ㎡之间，多数为低区分割销售;物业费水平平均在12-15元/月·㎡，物业管理公司水平不一。超甲写字楼多聘请知名物业管理公司;;层高区间为3.3-4m，大堂挑高区间为8-12m，电梯配比大部分未能达到舒适度水平;2010年9月到今，城南写字楼市场新增量远大于销售量，以目前去化数据计算，现有存量供未来一年半左右消化，市场压力巨大;时间;空置率;政策走向;小结;2;项目界于南延线中央商务区和中央生活区边缘，是住宅区与商业办公区的交叉地段;六纵四横构建完善的区域路网结构;北面;项目规划为以酒店、办公楼、商业等为主体的大型城市综合体;产品形态;项目价值梳理;项目价值梳理;营销难点解析;小结;启示;;2;项目位置;棕榈泉国际中心;复地国际;东方希望中心;奥克斯广场;美年广场;福年广场;区域规划起点高，产品同质化严重，面对区域内多个城市综合体激烈竞争，项目并无明显优势，我们可能就此默默无闻，毫无影响力;找准目标客户，才能找准方向;;客户行业以房地产、金融保险、医药行业、贸易、IT行业为主，随着金融城的逐渐呈现，区域金融类客户数量将逐渐增加;投资型客户;项 目;他们是商业、金融、科技、信息、技术、文化等产业的开拓者他们把握着国内、国际经济、技术发展前沿信息 他们具有战略发展的敏锐眼光，注重区域价值 他们注重事业发展环境平台，讲求集群效应 在他们周围，形成了一定的“小圈子”，交往者地位相当，趣味相投 他们主导着“科技创新产业” 他们是“时代发展的推动者”;这部分客户购房目的为：办公、投资 他们需要什么样的产品？他们需要具备办公、会务、商务接待等为一体的复合产品 他们需要同类、相关联产业集群而居 他们需要符合自身气质的工作环境 他们需要的不仅仅是一间办公室，而是一个标识明确、资源整合的交流平台;形象定位1;形象定位2;形象定位2;形象支撑;3; 游离客户群;第一类 基 金;第二类 集团客户;第三类 散户（中小面积）;客户类型;4;价格策略; 作为收益性物业，写字楼常常被用来出售或出租，以收回投资和取得利润。以盈利为目的的出租或出售的产生，必然要求有价格的制定。而价格的制定必然要考虑各种价格制定的影响因素。;楼盘名称;2012年目标分解;一、项目写字楼可售房源总产值： 项目写字楼部分可售房源共79969.32㎡，预计折前总产值10.4亿 二、项目写字楼房源价格： 项目整体预计目标均价13000元/平米。 三、项目整体价格策略： 低开高走，小幅快跑;2012年推售房源总产值近6.3亿;2012年销售总目标分解;2、竞争市场动态： 2011年竞争项目去化量较高，预计2012年周边竞争项目放量120万方，市场竞争较大。;工程时机：工程要给力，紧密配合营销节点;第一阶段：售楼部亮相，1批次筹备开盘（2-5月） 售楼部亮相，一批次房源蓄客认筹;主要任务:提升区域形象、点对点直销导入集团客户+散客前期积累 销售策略： 1、主要出击确定大客户名单，通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判; 2、此阶段可能会引起投资者关注，应确定初步推盘策略，统一制定吸引投资者客户的宣传口径（如是否代租）。 推广策略：对项目进行预势，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。以新闻炒作为主要宣传方式，以特定专业媒体为工具，为求新闻真实性，建议借政府、专家口吻。;主要任务：宣传产品品质、大客户引进带动全面散客跟进 销售策略： 1、以日新“立体行销”策略，拓展客户渠道; 2、以较强的现场执行力，提高散户成效率; 3、预留部分高层单位，继续拓展集团客户; 4、销售价格做相应调整，采用促销手段; 推广策略： 1、强化现场包装，体现产品品质高度; 2、开盘期，在新闻炒作的基础上进一步增加了硬性广告，加大广告发布频率。 3、强销期，以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传。建议依然以特点专业媒体为主要宣传工具，避免大众化。 4、持续期，以成交客户的证言式