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下一个热点是工业地产 “我们认为接下来最具投资潜力的是工业地产。”世邦魏理仕上海区董事总 经理吴立良在接受记者专访时表示，工业地产将成为开发商和海外基金新一轮投 资的热点。 吴立良表示，由于住宅物业领域的投资成本已经非常高，加之政府对住宅投 资设置了很多门槛，这不但缩小了投资者的利润空间，也加大了住宅投资的风险。 而今年受人关注的商铺和办公楼市场由于操作过于频繁，平均投资回报率也大大 降低。 在一个健康的市场环境下，如果某个领域的投资活动过于频繁，价格就被市 场抬升上去，投资的利润率随之下降，接下来便可能会产生一些风险。 而工业地产正处于一个上升的通道中。与住宅、商铺和办公楼市场相比，工 业地产具有一定的滞后性，其发展潜力要在进一步的挖掘中才能被体现。 据世邦魏理仕统计，今年第三季度上海厂房平均租金报价环比上升了 4.97%，达到每平方米每月4.78美元。受今年8月国务院要求建立工业用地出让 最低价标准统一公布制度的影响，上海第三季度内已有部分工业园区大幅调高工 业用地出让报价，这致使全市平均工业用地报价环比快速上涨14.5%，达到每平 方米105.2美元。预计在未来6个月内，受中央严控新增建设用地规模、工业用 地出让招拍挂和最低价格机制的影响，工业用地价格将继续保持上扬趋势。 但在今年的住交会上记者了解到，很多海外投资者对工业地产充满兴趣。“投 资物业绝不仅仅是短线的操作，也是要考查长期的物业回报。而安全性更是第一 要素。”吴立良告诉记者。 吴立良认为，工业地产市场已经比较成熟，加之其与生产、加工、制造业密 切相关，在市场上存在持续真实的需求。此外，政府对制造业、信息产业、生物 科技等新型产业的扶持和优惠政策、一些实体产业高速的增长、海外研发机构不 断在中国一线发达城市落户，这些都给了工业地产带来很大的发展空间。 从地产商的角度看，他们总会寻找新的发展机会，那些利润增长迅速的领域 尤其会吸引他们的注意力。 但新的投资需要资金的支持。由于央行几次提高银行存款准备金，这意味着 可供开发商使用的资金减少了。而工业土地成本的增加迫使那些想进入这个领域 的地产商需要对贷款进行重新组合。当内部融资渠道无法满足这种扩张需求时， 本土地产商自然会从外部寻求资金的支持。 从海外基金的角度看，央行信贷政策的紧缩也给各种海外投资基金带来很多 新机会。这些海外基金同样需要找到新的投资机会，但很多风险投资基金，它们 1 寻求的第一要素是安全性，其次才是增值潜力。 “海外基金会看市场上是否存在真正的机会，而不是看别人在投资什么就跟 进。”吴立良表示，海外基金自己会寻找最适合自身的机会，独立性很强，并不 存在什么跟风行为。在确定投资领域后，基金才会由此寻找合适的合作伙伴。 地产商需要资金支持，而海外基金需要可靠的伙伴和安全、稳定的资金回报。 前面所说工业地产的安全性和增长是符合投资者利益的，地产商和海外基金可以 在这个领域，在目前的市场环境下找到合作的最佳楔合点。因此，吴立良认为， 工业地产将是中国下一轮地产投资的热点。 2