大公地产评级方法-2016315.pptVIP

内部管理 阳光城集团2012年将总部迁至上海，公司管理团队人员主要来自于万科、中海、龙湖、华润等一线房企。经历过周期考验，风险意识强。 阳光城集团董事会充分放权，同时通过股权激励等稳定团队，近日陈凯升任联席董事长，达到房地产行业职业经理人的最高位置。 泰禾集团总部在福州，公司管理仍以黄其森董事长为核心，去家族化道路还较遥远。 龙湖地产 第三章 评审思路-AA企业 阳光城集团—2014年11月完成增发，歌斐资产助力，融资成本下降明显，10%左右 泰禾集团—信托、基金等，定增尚未完成，成本12%左右 企业名称 时间 融资方式 融资事件 融资总额（亿元） 年限（年） 融资利率（%） 阳光城 2012年12月 信托 中铁信托拟向阳光城提供3亿元贷款 3 不超过 26个月 11 阳光城 2013年8月 信托 由民生信托为全资子公司阳光城设立10亿元信托计划 10 1 11.25 阳光城 2013年9月 信托 华润信托设立此次信托计划，优先级信托规模预计9.5亿元，劣后级信托规模预计7.5亿元 17 4 11 阳光城 2014年1月 基金 公司与汇添富资本管理有限公司合作设立的资产管理计划 6 1.5 不超过12 阳光城 2014年3月 委托贷款 中信建设通过渤海银行向迅腾博房地产提供不超过25亿元的委托贷款 25 2 不超过10 泰禾集团 2012年11月 银行贷款 兴业银行福州分行提供贷款12.8亿元 12.8 2 15 泰禾集团 2012年12月 信托 云南国际信托有限公司提供借款12亿元 12 8 12 泰禾集团 2012年10月 信托 东方资产管理公司提供借款12亿元 12 3 14.5 泰禾集团 2012年11月 银行贷款 兴业银行福州分行提供贷款10亿元 10 2 12 融资成本 第三章 评审思路-AA企业 风险1: 市场下行周期，高周转难度增加 目前在未来市场不确定性较大的情况下，项目去化普遍受阻（去化率普遍不高，销售周期拉长）； 现金回笼慢，扩张中的未付土地款和持续的开发成本投入导致金链形成巨大压力。 弱市下高周转模式备受挑战 风险2: 负债率高，资金链紧绷、脆弱 较高的负债率影响后续融资（基本维持在10%以上），很小的问题可能引发市场连锁反应。 开发商 城市 项目名称 建筑面积（万平方米） 拿地时间 开盘时间 拿地开盘周期（月） 阳光城 上海 阳光城愉景湾 13.96 2013-9-12 2014-8-28 11.67 阳光城 苏州 阳光天地 32.29 2013-11-13 2014-11-30 12.73 融信 福州 融信后海 12.49 2013-7-19 2014-9-27 14.50 融信 上海 融信铂湾 12.38 2013-4-27 2014-9-27 17.27 泰禾 上海 泰禾红御 10.31 2013-9-18 2014-9-27 12.47 泰禾 北京 泰禾北京院子 6.48 2013-1-24 2014-1-19 12.00 泰禾 北京 泰禾拾景园 13.20 2013-5-20 2014-6-29 13.50 第三章 评审思路-AA企业 中天城投（000540.SZ 区域地产龙头企业） 和市场、企业反复沟通了解情况：前身是贵阳市城镇建设用地综合开发公司，贵州省第一家上市公司，也是唯一一家房地产行业上市公司，贵阳市市场占有率近20%。依托与当地政府良好关系，承担部分政府职能，介入土地一级开发，资源获取能力很强，盈利能力良好。 第三章 评审思路-AA企业 新华联不动产（000620.SZ ） 原大公客户，2013年11月公司债评级AA- 本次中票发行在东方金诚报备，大公坚持AA-，该放弃的放弃。 两个特点：净利润持续下滑；公允价值变动及投资收益占比较大。转型做旅游地产 ？ 第三章 评审思路-AA企业 嘉凯城（000918.SZ ） 原大公客户（AA-），本次中票联合资信报备（AA）， 自身盈利能力较差，主营业务亏损； 2014年年底拟出售杭州银行股权等通过出售资产实现盈利，转型小城镇商业？有待进一步考察。 2015年全年巨额预亏。 第三章 评审思路-AA企业 嘉凯城 2014-09-30 2013-12-31 2012-12-31 2011-12-31 报告期 三季报 年报 年报 年报 数据来源 合并报表 合并报表 合并报表 合并报表 　　资产总计 358.10 321.91 283.18 253.01 　　资产负债率(%) 83.45 81.49 79.35 76.99 　　营业收入 57.25 112.48 77.54 64.85 　　销售毛利率(%) 19.64 19.84 27.