论小产权房流转——原罪的形成与应然法的选择.docVIP

　　论小产权房流转——原罪的形成与应然法的选择 关键词: 小产权房 流转 限制理由 应然法选择 内容提要: 小产权房是一种事实上的称呼，难以对其下一个精准的定义。尽管对小产权房流转的 法律 效力存在争议，在现行体制下其事实上无效却是不争的事实。主张严格限制小产权房流转的理由虽言之凿凿，却难以经得起推敲。限制小产权房流转阻碍了社会 发展 ，理应改变。 引言 　　近年来，由于越来越多受困于城市高房价的市民选择购买 农村 集体土地上的住房，小产权房渐成民众关注的焦点，围绕小产权房流转的论争日趋激烈。政府、学界、房地产从业者、房屋购买人、农村集体组织、村民等不同主体基于各自利益与视角的不同，各抒己见，形成了激烈的观点论争与碰撞。 　　笔者认为，对此一问题的思考应追根溯源。就小产权房流转而言，什么是小产权房，其界定标准是什么？限制小产权房流转的缘由是什么，是否站得住脚？限制小产权房流转的社会效果如何，应然法上应怎样选择？上述问题探讨明了，小产权房流转问题就会迎刃而解，否则，只可能陷于自说自话而无益于问题的解决。在本文中，笔者将就此进行探讨。 　　一、小产权房的内涵及小产权房流转的法律规定 依法理，产权无所谓大小，只存在有无的问题，权利具有平等性，不应依主体而有不同。故，小产权房不是一个法律称谓，而系事实上的称呼。正因如此，其不可避免的带有模糊性与不确定性：虽不至于千人千面，却也因人而异，即使同一人前后所指亦可能有所不同。这可以说是众多研究者希望对其作出足以服众的界定，却终不能得尝所愿之原因。 　　笔者认为，对事实上的存在套用概念法学的做法，可谓方法错位。在不同主体对小产权房既有共识又各有所指的情况下，只能在最广泛范围内去理解这一概念，否则，必然存在以偏概全，或以个人认识替代事实所指的缺陷。从此意义上言，小产权房就是建立在农村集体 经济 组织所有的土地上之房屋，包括：农民在宅基地上的住宅，乡镇 企业 在农村建设用地上的房屋，由乡（镇）政府或村委会单独或联合房地产企业开发建设、由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书或者干脆没有房屋权属证书的房屋。这些房屋之所以被称为小产权房，要么是由于所立基的土地使用权处分权能受到限制，而不具有城市商品房那样的流通性，“使得它们与城市商品房可以完全自由流通的特点相比，具有保护力度小的弱势，故而被形象地称为小产权房”；1要么是因为其违反现行法，不能获得产权。 　　我国与小产权房流转有关的法律主要有《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等。《宪法》第10条规定了农村和城市郊区土地的归属，但对其流转事项未做规定。2《物权法》第151条规定，集体所有的土地作为建设用地，应当依照土地管理法等法律规定办理；第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第43条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”；第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。另外，2008年1月国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”；“其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。 　　从上述规定可以看出，尽管主管机关对小产权房流转禁声一片，然而《宪法》、和《物权法》均没有明确规范小产权房流转，真正明确涉及小产权房流转问题的是《土地管理法》和国务院办公厅的通知。《土地管理法》第63条禁止集体所有的土地使用权转让，国办通知直接禁止城镇居民到农村购买房屋。但《土地管理法》本身只是管理性法律，规范交易有越界之嫌；而国办通知既非法律也不是行政法规，难以作为判定小产权房流转合同效力的根据。正因如此，学界对于小产权房流转合同效力众说纷纭。但是，在现行权力体制下，不管有关规定是否妥当，建造在农村集体经济组织土地上的房屋，不问其是否成立物权，其流转事实上受到严格限制，除非由于遗产继承、债务不履行强制拍卖、乡镇企业破产兼并3等有限原因之外，基本上只能在集体经济组织内部流转，这是不争的事实。在司法实践中，牵涉到小产权房流转纠纷的案件法院即使心存疑虑也一般会判合同无效，转而在其他方面寻求平衡。4 　　 二、限制小产权房流转的原因及其合适性分析 　　为什么要严格限制小产权房流转,支撑限制小产权房流转的理论依据是什么，换言之,小产权房流转的原罪何在？ 　　一般认为，我国之所以要限制小产权房流转，主要有以下原因： 　　1.耕地保护的需要。“国家提出禁止‘小产权房’主要出于耕地保护的目的”，5有人指出，允许城市居民到农村买房，“将使我国耕地资源税减，加剧我国人多地少的矛盾”，并