旅游地产项目开发潜力评估工具2010年.pdf

一、发展近郊旅游地产的机遇与困难 1、国家的大政策环境在逐渐推动城乡一体化，城乡统筹的政策与旅游产业发展政策越来越有利于旅游地 产项目的开发。乡村休闲旅游一直是国家政策鼓励的产业，在休闲消费市场上也有一定的吸引力。2010 年起，旅游业被列为国家战略性支柱产业， 2、交通的改善使得城郊乡村的开发潜力逐渐增大，乡村的土地成本低，生态环境好，利于开发高品质的 宜居地产，可利用的空间面积大，有利于大项目的可持续开发。 3、近郊旅游地产的开发，要符合当地的政策大方向，对资源的依赖性低，要以人为创造的资源与产品为 主，同时是具有较强吸引力的大众化项目。国内有名的旅游地产开发商都形成了自己的核心模式，如深 圳华侨城集团的都市游乐（欢乐谷）＋主题地产，大连海昌集团的水上游乐（极地海洋世界）＋主题地 产，方特集团的高科技游乐（方特科技馆）＋主题地产，宋城集团的影视基地＋主题地产。总结起来， 以上这些取得成功的企业，走的其实都是依托于大都市城区内或城边上，完全依靠人工打造出的旅游吸 引物来做旅游人气，靠主题化的社区生活配套（主题游乐公园）和企业品牌价值来带动房地产的销售， 他们的土地都是通过招拍挂方式拿到的城市国有土地，取地成本相对于其他开发商来说要低。而目前我 国在大城市近郊乡村地区发展旅游地产的开发模式还没有成熟的核心模式，这给我们发展“乡村休闲＋ 田园地产”的模式留出很大的市场空间，目前这种模式在成都市及重庆已经有部分项目取得成功，如成 都置信集团的国色天乡（还是偏向于都市游乐），重庆商社集团的美丽乡村嘉年华等。 • ４、乡村休闲+ 田园地产的开发核心在于如何降低土地运营的成本与提高旅游休闲项目的市吸引力， 而从社会发展角度来讲，还有一个核心在于如何解决好三农问题。同时，乡村旅游地产也是个高回报 高风险的投资项目，它获取土地城本较低，但要求的启动资金较大，开发周期较长，它的投资回收期 较长，但它可持续发展的空间很大，后期回报会越来越大，是个长线投资领域。 • ５、在城市近郊发展旅游地产业，不仅是旅游加地产那么简单的开发模式，更不是单纯的地产开发模 式，它是更复杂的区域社会发展的综合性问题，包括了土地流转与整理、农民生活与就业、农业产业 升级、农村土地性质转变、农村基础设施建设、农村综合管理等问题，而这些问题有一个没解决好， 都会影响到项目的开发进程和增加投资风险。发展乡村旅游地产的启动周期较长，前期要解决土地指 标、三农配套、旅游人气、基础设施、区域品牌及区域投资价值等问题，这对开发商的资金实力要求 高，同时对运作团队的经验要求高，对人才类型要求全面（包括农业、旅游、文化、规划、地产、工 程、管理等），开发商需要做大量的人才储备与培养，成熟的开发模式与开发团队是该产业长远发展 必不可少的。 • ６、乡村旅游地产的开发主要是由土地运营+聚集人气+地产开发三个过程组成，与城市地产相比就复 杂得多，多出了土地运营和聚集人气的环节。它的开发成本主要由“土地运营成本（租征地、整理） +农民补偿成本（拆迁安置及青苗补偿）+农业开发投入+基础设施成本+旅游资源成本+旅游吸引物开 发成本+旅游接待设施投入+市场营销费用+经营管理成本+地产开发成本”等十几项成本构成，与地 产开发的“征地+建房+营销”的成本模式相比增加了近十项成本支出和运作环节。土地运营的成本远 比城市的征地成本低，但操作更繁杂，要付出的机会成本和时间成本高。旅游消费人气这一环节的成 本投入是前期开发的主要成本，同时要比城市地产多出日常经营管理的成本，风险系数也比较大，受 各方因素的影响多且不易控制。 四、项目开发运营潜力评估 评价项目 评价子因 分值 项目实际情况 实际得分 区位交通 区域开发成熟度 1 蓝光观岭项目的开发已经为金堂北部区域的大发展打开一扇明窗 1 12分 区域品牌价值 1 金堂定位为天府花园水城，项目地紧临县城，可共享这一品牌影响力 1 区域经济条件 1 未来的第二机场航空经济区及青白江的北新经济区都是本项目未来发展的经济基础 1 区域未来产业方向 3