昆明俊发郑和故里文化项目中期汇报(世联).ppt

* 引爆点二：滨水文化商业街区，打造高原之上的“东方威尼斯”小镇，提供有趣的购物体验 A B C D E F H I 充分利用滇池资源，针对昆明人强烈的亲水情节，引水打造“东方威尼斯”小镇，街区根据郑和下西洋所到国家分为古滇—泰园—印度—阿拉伯等不同主题，利用水系将其串联； 水系：呈网状布局，做为小镇内部主要交通体系； 建筑形态：结合不同主题，挖掘当地古代建筑元素，打造传统生活场景（搬迁整栋古旧宅，或老建筑要素植入等多种形式） 功能：底层为商铺，局部两层商业，楼上为公寓；商业（35%~40%）+公寓（60%~65%） 商业业态：公益文化展览、中高端餐饮、休闲酒吧、茶室、特色客栈、文化主题店等综合休闲业态 租售细则：早期持有约1.8~2万商业，中期成熟后减持至约50%；其余约3~3.2万公寓全部销售 发展环境 关键举措 投资分析 作用价值 补充项目功能，带动区域发展，是项目成为昆明乃至整个云南的休闲旅游目的地的重要支撑体系； 集娱乐、餐饮购物于一体的丰富的商业业态拉动人气，炒热区域； 古建筑形态和传统生活场景的打造营造文化氛围。 主要客群：昆明本地及周边高端休闲人群 宽窄巷子，打造传统生活场景里的现代生活 传统生活场景 “修旧如旧、保护为主”，“原址原貌、落架重修”是宽窄巷子改造的主要原则，完美重现了老成都千年少城的风貌；也是北方胡同文化和建筑风格在南方的“孤本” 城市人口 案例：宽窄巷子 现代生活方式 宽窄巷子以民俗生活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒店、娱乐休闲、特色策展、情景再现等作为商业的发展方向 * 占地2000多亩的湿地公园，分两阶段打造，第一阶段以湿地保护和湿地教育为主题。 驳岸上打造小型湿地互动世界，讲述地球不同地方湿地的故事； 保护区内提供漫游径、浮桥等形式让游客领悟大自然 引爆点三：生态湿地公园Ⅰ，通过科教设施和湿地保护区的打造，营造一个生态大环境 湿地互动世界 北地苔原展览廊访客可在这里探索北地苔原湿地的生物多样性。 热带沼泽在热带泥炭沼泽展开历险，感受两种湿地的分别。 香港湿地从偌大的天然森林走到香港，可以看到发展如何威胁城市中的湿地 A B C D E F H I 参考案例：香港米埔湿地公园 原野漫游径让访客走至保护区之边缘，穿过季节性浸没的洼地、林地和草地 发展环境 关键举措 投资分析 作用价值 促进生态文化建设，增加城市居民文化休闲的公共场所； 完善项目配套，打造生态景观； 作为儿童科普教育场所，提升项目形象及美誉度。 主要客群：昆明本地及周边休闲人群；昆明本地及周边学校、家庭、旅行社亲子学生团 第二阶段经济分析前提 发展环境 关键举措 投资分析 条件说明 酒店开始运营。五星酒店（含别墅酒店）第二阶段期间（4-5年）入住率为30%、40%，房间数共350间，房价800元/天·间；酒店公寓150间（销售后返租），入住率45%、50%，房价400元/天·间。 演艺SHOW场预计两年共盈利2500万； 第二批次取地包括37亩住宅及155亩商业用地，住宅地价80万/亩，商业地价60万/亩，住宅建安包括地价； 小镇公寓物业体量60%，商业体量40%，公寓全部销售，商业全部持有； 精品别墅酒店全部销售后返租经营。 项目 多层 高层 商业 精品别墅酒店 湿地公园 建安成本 （元/平方米） 2500（含地价） 3500（含地价） 3500 9000（含装修） 共5000万 项目 平墅 小高 住宅精品公寓 精品别墅酒店 商铺 小镇公寓 销售物业价格 （元/平方米） 9000 6500 7000 18000 10000 7000 第二阶段开发总投资13.7亿，物业开发25万方，共计货量产值19亿，沉淀资产2.1亿 第二阶段物业开发资金回笼分析 产品 开发 建筑面积（m2) 投资 成本(万元） 销售 面积（m2) 销售 收入(万元） 营业利润(万元） 资金 回笼(万元） 住宅土地成本 - - - 商业土地成本 155亩 9300 - 精品别墅酒店 25160 26418 25160 45288 45288 湿地公园 1500亩 5750 - 商业街 51900 22447 31140 21798 25950 酒店集群 3445 3445 演艺SHOW 2500 2500 住宅物业 173927 73237 173927 122500 122500 发展环境 关键举措 投资分析 第二阶段当期形成资产沉淀商业街价值约2.1亿 A B C D E F G H I 湿地公园Ⅰ 精品别墅酒店 东方威尼斯小镇 开发投资(亿) 销售物业产值(亿) 持有物业运营收入(亿) 持有物业资产沉淀(亿) 13.7 19 0.6 2.1 第三阶段目标（5-7年）：全面提升，稳健博高，实现更高价值 阶段一 价值打造期 阶段二 阶段三 价值深