唐山房地产市场未来趋势判断20131215重点.pptx

2013年唐山房地产市场 未来趋势判断;;2009年12月 正式启动;近年来市场交易量的反复剧烈波动源于国家政策调控，2011年全年至2012年2月共16个月，市场处于政策强压期，需求沉淀积蓄、企业建设节奏也随之放缓；2012年3月至今，由于政策面逐渐缓和，因此需求快速释放，至今已有12个月。;本轮调控中，房价指数自2011年四季度起开始回调，到2012年二季度企稳；进入2012年下半年之后，随着市场环境的持续好转，房价明显回升，至2012年底指数已与回调前峰值持平；至2013年3月份，指数已连续9个月上涨，且越过前期高点。;10月23日北京推出京七条;十八届三中全会;专家解析： 对于试图从小产权房转正变革中投资获利的这种心态，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示风险太大，并不看好。 胡景晖认为，一旦小产权房转正，农村土地可以入市，再加上房产税等种种政策出来，房价未来下跌的可能性??很难说了 中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞认为，转正如果使得小产权房的建设者、出售者、购买者受益，就不可能抑制下一轮大规模的小产权房建设。 财经专栏作家禅宗七祖也持相似意见，一旦开启小产权房合法化的道路，虽然会给城乡结合地带的农民带来一笔财富，却也可能加剧这些地方的违建。 专攻房地产领域的北京中银律师事务所律师王国章认为，十八届三中全会后，小产权房完全转正是不可能的，因为这既无法律基础，也无政策支持，更与我国的土地制度相违背。 经济学者马光远指出，小产权房转正难度非常大，因为涉及土地的问题、城乡二元的问题、农民土地的收益问题，包括地方政府对于土地与市场的垄断问题等，矛盾非常大，问题非常多。 业内认为，宅基地不属于经营性建设用地，未来几年内不可能实现与国有土地同等入市，主要与宅基地相关的小产权房，暂时也看不到转正的希望。 ;在本次报告中，前期外界所普遍期待的财政制度改革并未有明确表示，而强调亊权、财权相适应被重要提及； 我们认为，其本质依然是为解决当前我国财政体系下的最大矛盾、中央和地方的收入分配问题，反映在房地产行业里最突出的例子即是土地财政、保障房建设，一直以来，财税收入大部分集中在北京，而地方政府在基础设施、保障房建设上却承担着主要的资金压力，并且严重依赖于土地出让收入。 我们认为，在三中全会框架之下，未来如能理顺中央和地方在财政收入分配上的矛盾关系，增加地方政府财税收入，则包括土地财政在内的诸多问题都将得到缓解，对房地产行业的角度而言，由于过去十年行业的高速发展客观上讲和地方土地财政紧密关联，因此该条影响中短期偏空，而从长期角度看，却有利于整个行业的可持续发展，因此远期评价利好。;国家开发银行研究院副院长、中国社科院金融所金融市场室主任曹红辉此前指出，三中全会建立城乡统一的建设用地市场提法值得注意。;;政策：今年调控以城市房价控制目标为主基调;交易量：一二线城市总体看好，三四线城市继续分化;房价：重点城市房价上涨趋势仍将维持;产品：供应短缺将推动刚需市场热潮，高档产品仍不宜过分乐观;土地：经过二季度初的波动，预计未来将逐步趋于理性;三防：需谨慎提防商业地产泡末及两类企业风险;;2012年唐山GDP达到5862亿元，全国排名19，增长率11.3%，2006-2012年均增长16%。 按常住人口计算，全市人均生产总值76000元（按年平均汇率折合12040美元），比上年增长9.7%;唐山三女河机场共规划航线11条 现已实现与7城通航条，分别是 石家庄、上海、广州、重庆、 哈尔滨、大连、贵阳。 2012年16.69万人次。 2013最高日运客量991人次;目前唐山保持着一产退，二产主导，三产蓬勃发展的格局，未来第二产业各方资源处于枯竭，几年内重工业搬离城市中心，将向第三产业迈进。;唐山城市规模逐步扩大，呈功能组团式、多中心发展。;城市发展轨迹：2003-2010年唐山城市以北扩、南展、西连 、东融的多组团、多中心的格局快速发展。;未来 唐山城市建筑密集，人口居住密度高;;;规划重点区域 路北区——以凤凰新城为核心，打造城市综合中心;;路北区将在新华道以北重点建设新华广场（北京王府井百货）、唐山饭店、冀东石油大厦等标志建筑 路南区将以新华道南侧六大标志性景观建筑为点，六大区域为片(“六点六片”)，以万达广场为核心，把新华道南侧区域打造成为我市的商业商务中心。;规划重点区域 新火车站片区—依托高铁站开发，将形成区域商务中心和城市商业文化次中心。;规划重点区域 环城水系——唐山城市转型、生态建设的重要成果;总结;;2011年至2013年唐山土地供销情况;土地市场呈现 中心区地块稀缺 地价昂贵，已由开发区域 凤凰新城、南湖、高新区逐渐向城市外围发展西部和南部转移，主要分布于曹妃甸、迁安等外县。;;本土企业 土地