昆明实力心城项目营销新策划报告.pptVIP

实力心城项目营销策划报告;项目回顾;北接上海东盟大厦项目地块； 南临市府路（朝阳路），紧邻南亚风情园二期用地； 西接宜康南路比邻惠兰园住宅区； 东接彩云路距离轻轨呈贡北站约250米，正对幕城公园，遥望市府；;工作成果回顾（1）——项目定位阶段核心问题的界定;工作成果回顾（2）——定位阶段核心问题的解决思路及项目战略;工作成果回顾（4）——产品核心价值总结;工作成果回顾（3）——项目整体定位;营销阶段目标;销售物业;2011年实力心城营销总纲;第一部分 项目审视;项目位于昆明新行政商务中心的核心区，区域价值毋庸置疑;项目定位综合型物业，以投资型、改善型住宅公寓物业及大体量商业为主，缺刚性需求户型及快速销售小面积商铺。;规划定位于高层、高密度、高容积率综合社区，虽有完备商业配套，但无强势景观资源。;从目前户型设计及单体结构来看，受建筑规范建造成本影响，超高层物业未能体现高舒适度和实惠性的特征;大量拼接户型较好的消化了中小户型户数，但相比同等面积档户型其经济性与实用性较差；受国家房地产贷款政策影响，两套产权证将加大客户房贷难度;项目在产品打造上与城市豪宅的标准尚存在一定差距，特别是超高层物业，高建筑密度、容积率、公摊率等指标，对销售造成很大压力;第二部分 项目竞争研究;区域内主要竞争对手;七彩云南第壹城——紧邻项目地块，定位于大型城市综合体;上海东盟大厦——紧邻项目地块，定位于商务办公 ;置信广场——紧邻项目地块，定位于商业购物中心;海伦国际——东南片区超大体量住宅小区;长丰7-8期——新亚洲体育城收官项目;2011年预计入市项目产品竞争分析;竞争分析总结;第三 部分核心问题界定;对比市场销售的历史数据，要实现公司提出的目标，必须达到市场领先的水平;从市场现有超大体量销售案例分析，销售绩效的实现有赖于长期的客户积累及强势营销推广、现场客户体验的支撑。;项目面临的背景;面临核心问题思考;第四部分 客户分析;实力心城项目不同于传统远郊大盘，也不同于成熟区域城市大盘，预计3-5年内其居住价值难以与东南片区相比； 因此在客户??位上应打破了传统的对客户性别、家庭结构、职业、工作区域、居住区域等等方面的刻板的研究分析； 通过客户与营销的对位分析研究，得出了客户会出现在何处，他们喜欢什么，不喜欢什么，什么能够打动他们，而他们又对什么无动于衷。 有了这些方面的认知，在不确定的市场环境下，针对客户在营销方面的特点，进行针对性推广和销售;客户研究参考项目分析;投资型客户置业特征;*;目标客户出于经济能力和投资层次的差异，对物业类型具有不同的选择;第五部分 项目营销战略;如何短期区域环境，产品弱势的前提下，让市场认知并接受项目区域高端形象、认同新城投资、居住价值？;营销推广战略 通过强势、系统、主动、创新式营销，营造居住尊崇感，体现城市高端住宅价值;1、销售目标导向原则： 实现销售目标最有效渠道：户外广告、圈层营销 以户外广告渠道和活动营销渠道为主，深入挖掘资源营销渠道。媒体投放策略根据销售节点与市场状况追加投入。 2、品牌战略导向原则： 品牌战略最有效的渠道：报纸、电视、展会 以媒体广告渠道和活动营销渠道为主，户外广告渠道相配合。媒体宣传以“主题”贯穿，全年媒体投放量保持均衡。;第六部分 策略执行体系;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;形象攻略——中心之上，轻轨旁昆明商务行政中心;;实力心城传统媒体传播攻略——短期主动出击，长期强势登陆;;;;第七部分 2011年实力心城项目营销说明;2011年销售目标;2011年各阶段销售目标;以一个核心价值点为中心，分阶段炒作卖点，实现批次客户储备;通过展示活动、虚拟现实3D系统与主流媒体进行深度合作提升项目影响力 ;推售策略;2011年推广阶段划分;2011年推广阶段划分;2011年推广阶段划分;项目销售实施;2011年认筹及解筹策略;针对普通购房人群建立泛销售渠道，采用病毒式蓄水方式，促进客带客销售 ;针对大客户利用公司关系网络，通过各种推介会，寻找大客户;正式开盘销售通过高频次营销活动，制造人潮，促进认筹、解筹 ;具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。;房型;栋号;房型;根据产品特性组织推售货包，确保销售利润，实现销售溢价;根据阶段销售目标制定合理推售;推盘策略Ⅰ：产品细分，分类比准——一期户型配比分析基础（二批次）;一期二批次推售安排;2011年二批次推售节奏;2011年各阶段推盘及价格策略（涨幅安排）;2011年各阶段推销售回款计划;