新联康哈尔滨群力项目新年度营销策略总纲.ppt

起航 即领航！ ;作为造城大盘，群力项目在星浩地产整个体系中，不仅是对居住文化的探索，更为公司的产品线开发起到探索和总结的作用。 ;突围群力，创造全哈尔滨、乃至对周边县市有辐射影响力的标志性大盘，则是这“影响力长征”的第一步。;而这只是我们在2012年所要达成的阶段性目标，“项目的持续影响力”的建立则需要放在时代坐标里去发掘：;地产进入新十年，影响力已经无法靠地产本身解决，必须利用企业和产品资源，形成核心优势，介入社会话题。 ;模式营销的案例还有很多：;作为地产行业的新晋者，星浩项目的“持续影响力”命题，就是如何模式化和社会化——形成自己独有“星浩模式”，为后继的可持续性发展奠定基础。;目 标 ;营销背景:;销售的压力1——[关于目标];销售的压力２——[关于价值];销售的压力3——[关于价格];销售的压力4——[关于品牌]; [关于目标] 销售压力大;市场 ;占地M2;友谊西路;本 案;友谊路;已建成;SWOT分析;哈尔滨市城市空间结构： “一江、两城、九大组团”;群力新区：宜居生态园林新城 范围：东起河家沟，西至四环路，南起哈双北线，北至群力堤。 规模：规划用地面积2733公顷，总建筑规模3200万平方米。 建设周期：13至15年 起始时间：2007年;城市发展三大板块对比分析;哈西新区：城市新核强势崛起 续写都市的繁华 一座座高楼拔地而起，一条条宽阔的马路日益延长，一个个火热的工地昼夜施工……仅仅三年时间，哈西地区的建设已初具规模。在哈尔滨市“中兴”发展战略中发挥着引领示范作用，推动着这座城市迈向现代大都市的脚步。 松北23个公交站台竣工 “二横二纵”格局初形成 2011年，哈尔滨投资700万元建设的23个公交车站台，8月15日全部竣工，哈市首次在松北的6个大站设了暖房和坐椅，17个小站台配备了坐椅和挡风玻璃。松北区“二横二纵”公交网格局初步形成。;2009年-2010年哈尔滨市各板块商业/住宅类土地成交情况;2007年-2010年哈尔滨市商品房供求走势;1.盛和世纪 2.盛和天下 3.山水美地 4.观江国际 5.恒盛豪庭 6.海富第五大道 7.金中环 8.天鹅湾 9.宝石花园 10.大连长波 11.玫瑰湾 12.漫步巴黎 13.海富第七大道 14.公务员小区 15.雨阳名居 16.翠湖天地 17.玫瑰湾2期 18.大连长波 19.星浩资本 20.北京银泰 21.恒盛皇家花园 22.上和园著 23.佰年俪景;项目;群力板块内土地出让基本完毕，集中供应进而导致大批项目同期入市，且板块去化周期很长，那么最终将导致竞争压力加大。;2006年—2011年哈尔滨房价走势 单位：元/平米;第一版块：以盛和天下、盛和世纪为代表的第一版块； 第二版块：以天鹅湾、恒盛豪庭、海富第五大道为代表的第二版块； 第三版块：以玫瑰湾、漫步巴黎为代表的第三版块。 ：第一集团军（先发展） ：第二集团军（后发展）;销售单价;无论从区域价格走势，还是板块价格特点来看，客观分析本案均没有明显优势实现“卖高价”。;2010-2011.9热点项目销售排行分析;目前市场能够“卖高价、走高量”的项目屈指可数。 但是，四季上东完成了这一使命，实现了所谓高价高量， 那么他们是怎样做到的呢？ ……;单价10000元/平米---高价;2009年12月;和乔集团为到场嘉宾准备名贵红酒供嘉宾品评;2011年8月20日四季上东邀台湾著名造型师“小P老师”做客营销中心，现场指导化妆及服装搭配，为广大女性业主所青睐。;媒体推广手段极尽奢华，报广集中轰炸，户外广告“遍布天下”，活动频出且一直走着高端路线，从当初的红酒发布会到耗资近900万的群星答谢晚会，重金推广意在造势树立品牌为根本； 四季上东年度不计报广短信等仅大型活动营销费用就高达3000万，可谓重金不惜成本大力宣传推广得意实现“高价高量”目标；;通过对“量价”的分析，本案明年想实现“卖高价、走高量”这一事实较为困难，或者说实现也将付出很大代价，那么我们是否应该重新审视关于项目量价的可能性。;战 略 ;现实需求;客户职业——泛公务员群体比例最高，生意人其次，企业聚集区域则工薪阶层比例高;区域性特征明显，以本区、道里区、南岗区为主。 泛公务员群体比例最高，生意人其次，企业聚集区域则工薪阶层比例