苏州观前文化城营销策新划报告.docVIP

城市商业篇 一、苏州商业概述 苏州历来商贾云集，商业发达。改革开放以来，随着苏州经济和社会的快速发展，商业进入了前所未有的繁荣时期。 商业网络功能日臻完善。目前苏州市已初步形成了以观前街、石路南门地区为标志的的热闹繁华的市级商业中心；以、新区狮山广场等为代表的区域商业中心；以居住区商业为代表的居住区商业服务网络以及各中心镇商业。同时市区的工艺、文化、丝绸、花鸟、汽配等各类专业特色街已发展到16条，专业市场发达，规模效应日益。 现代商业业态快速发展。大型综合超市发展迅猛，小型超市、便利店继续保持良好发展势头，专业连锁经营成为苏州商业重要增长点。2003年，苏州市区以连锁经营为主要形式的现代商业实现销售40亿元。占市区社会消费品零售额的比重为19.5%。 消费市场一片繁荣，假日经济对市场消费的拉动作用明显，春节、五一、国庆期间，大中型零售企业、大卖场、超市的零售额均比平时明显增加。国民经济持续快速增长，居民收入稳步提高，消费能力进一步增强，2003年全市实现社会消费品零售总额526亿元，比上年增长16.5%，增幅比上年提高1.2个百分点，其中批发零售贸易业零售额438.32 亿元，餐饮业零售额85.2亿元分别比上年增长15.6%和26.9%。城市消费品零售额372.1亿元，农村消费品零售额154.0亿元分别比上年增长17.3%和14.5%。观前地处苏州古城中心位置，是具有悠久历史的苏州传统商贸文化中心。总占地面积52.4公顷，东起临顿路，南至干将路，北依旧学前、因果巷，西达人民路商业繁华，名店、老店集中，名胜古迹众多，购物、娱乐、观光、休闲为一体。在苏州东园西区、古城居中、一体两翼的现代城市建设的格局中起着无可取代的重要的中心作用。一条吃煞太监弄”的 （3）、商圈商业街的商业最集中的街道，是商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，具有城市商业中心和现代购物中心重功能，其：功能具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融综合功能和几十种业种。多。体会到古今观前的有机衔接。老字号相对集中的观东保持的便是传统苏州的建筑风貌。叶受和采芝斋，班尼路、佐丹奴、美特斯邦威等品牌专卖店一个接着一个工业品商场、购物中心以及隔街相望的一百已与现代都市的气派相融了。石路商贸区将成为构建集游、购、娱、吃、住、行于一体的高品位的商贸旅游经济带的黄金地段商存在着写字楼、商铺、公寓等多种物业形态石路作为苏州商业副中心的规划石路目前商业氛围，但物业的档次定位不高，消费者用好的产品去引导，能够档次从苏州的发展速度来看，只有一个观前街是很难满足苏州人的消费需求的，本来就具有浓厚商业文化背景的石路很有崛起的必要，再加政府扶持，新石路。苏州古城南北主干道人民路两侧，雄居繁华地段，紧靠轮船码头，交通十分便利。区域面积1.85平方公里，常住人口2.88万，流动人口1.7万余人。泰华商城、南门商业大厦、三友大厦、南天大厦、新艺城广场 劣势： 在三大商圈中，总体量最小，商业认知度相对单薄；综合性、代表性的商业项目相对较少。成片的商业业态规模松散，没有有效的规范，成块造势的前景，小商铺成为区域的一道风景。 威胁： 苏州商业改造星罗棋布，三大商圈均有规划动向，南门商业改造态势不明显，现有市场已经形成消费者消费定式，在运作初期有市场的不可预见性干扰。 机会点： 周边的改造规划酝酿已久，发展成长性有目共睹，可发展改造空间巨大，有机会成为又一亮点；周边商业业态档次定位清晰，而且成为模式，所留的业态空白点众多，市场机会点自然增加；现有商铺的改造，时间快周期短的特点容易利用现有优势快速进入市场。 三、观前商业发展近况 四、苏州消费力情况的概述及分析 项目定位篇 一、项目基本情况 占地面积： 平方米 总建筑面积：14000平方米 容积率： 建筑层数：地上四层（框架结构） 二、项目SWOT分析 本案地处古城区商业中心观前街中心位置，位于大成坊，久泰商厦北侧，紧邻玄妙观。 1．优势部分 本案地处苏州观前街，周边的商业氛围拥有悠久的历史，在老百姓心目中已经确立的不可动摇的地位。 观前街已经成为中外旅游宾客旅游购物的必去之处，消费群体众多。 本案作为一幢完整的可出售的物业，其完整性对多数的商业业态是非常有利的。 2．劣势部分 有限的停车区域将直接影响到本案将来的发展需要。 将近半年的停业，逐渐淡化了其商业形象。 本案陈旧的装修和设备，为重新开业装修带来了更多的工作量。 3．市场机会点 观前街的地理位置和商业地位，必将促使其一如既往的蓬勃发展，为本案提供了一个区域优势平台。 苏州目前房地产市场情况良好，商业楼盘更是投资者追捧的焦点。 外来人口的迅速增加为提高了苏州市消费水平和能力提供了有力的支撑。 4、竞争威胁点 位于观前街南侧，总建筑面积83000平方米的玄妙广场的