2008年临沂碧水绿洲营销战略策划思考–30页.ppt

版权声明 汇 报 框 架 临沂宏观经济：发展迅速，第三产业发达 临沂进入房地产迅速发展阶段 临沂人口环境：城市化进程加快，人口增加迅速 城市规划及分区 2007在建、新售代表楼盘分布图 区域板块研究：从板块的属性来看，虽然本项目位于罗庄区，但我司还是建议划入滨河板块，这样更容易启动市区的白领市场和罗庄区的高端客户群市场。 滨河板块：临沂最高端板块 滨河板块：规模较大，档次较高 滨河板块：户型面积配比分析表 滨河板块价格分析 滨河板块综合分析 板块对比分析 住宅市场小结 我们的分析工具 C：矛盾或冲突（complication）——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 案例研究 上海万科假日风景 项目规模：小区占地近1000亩，住宅建筑面积约55万平方米，规划总居住人口约1.6万人。 项目区位：上海市四大跨世纪居住小区之一—春申示范区的核心位置，它北至春申路，南至春申塘，西至莘奉公路，东到伟业路（规划中） 集中了示范区中大部分的公建配套，形成一个居住、生活、环境和谐相依、可持续发展的新市镇(New Town)。 万科假日风景是按照“新市镇”这一规划理念进行设计、配套的。在建筑风格上充满澳洲风情。 小区的配套可以归纳为“一个学区，两条大道，三个中心，四个景区”。 New town 开发理念 万科假日风景处于城市化进程的过程和阶段 与上海万科假日风景类似的是，碧水绿洲项目，与板块内其他的竞争项目对比，低容积率、高绿化率是其明显的特点，因此，具备了松散型社区的特质。 大规模住区案例成功总结 发展区竞争激烈区的大盘成功 ，不是抓时机，而是打硬仗。 发展中区域，重新定义客户感知价值并充分展示 项目定位:28万㎡北欧风情小镇 所谓“北欧精髓”，在宜家家居、VOLVO轿车、NOKIA手机等来自北欧的国际品牌身上体现得淋漓尽致。这些产品设计“以人为本”、外观简约时尚、持久耐用、安全性能极高，虏获了众多消费者的厚爱。建筑设计特点——现代实用主义，与碧水绿洲项目的外立面非常匹配 项目一期推广案名：滨河1号 在首期推广中，还是以滨河的推广主题，与滨河板块其他的项目，形成同类品质的形象定位。 在项目的首次亮相期内，要完成项目高端形象的塑造。通过对建筑风格（北欧）、低密度（花园社区）、滨河景观（滨河1号）的强调，可很好的完成此项任务。 在项目的随后的强销期内，广告语强调了滨河板块的豪宅意味，更表示中收入人士购买碧水绿洲就能以低门槛进入豪宅板块，对购房者具有很大的诱惑力。 碧水绿洲的展示体系 精神堡垒(客户来源地) 精神堡垒(项目现场) 项目附加值的提升 结束语 * 版权声明 赢在2008 临沂碧水绿洲营销战略初步思考 龙胜房地产顾问 我司理解的碧水绿洲B区（一期）操盘目标 企业经营战略 承担一定社会责任——区域城市功能(罗庄滨河片区的居住功能) 的建立 项目开发战略 通过碧水绿洲一期的运作，树立碧水绿洲项目在临沂市区房产消费者 心目中鲜明形象，为项目随后几期的开发以及凯泰品牌的树立打下良好基础 快速运作，良性循环，保持良好的现金流。 尽可能缩短销售周期，尽快实现项目随后的开发。 项目开发周期 本项目初步理解 初步市场定位与推广概要 房地产市场 项目特质 供应特征 项目综合分析 需求特征 城市发展 客户研究 项目定位分析 价值体系建立 推广概要 整体定位 客户定位 案例借鉴 临沂市作为山东省土地面积最大、人口最多的地级市，在鲁西南乃至华北、中原区域的经济格局中处于重要位置，尤其是在交通、物流商贸方面扮演着重要角色。 2006年，临沂市全年实现生产总值1404.9亿元，增长16.3%，其中第一产业增加值178.7亿元，增长3%，其第二产业增加值730.8亿元，增长18.5%.第三产业增加值495.4亿元，增长18.3%。三次产业增加比例为12.7：52：35.3。 城市发展 结论：临沂房地产进入全面快速发展阶段 缓慢发展 综合发展型 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 超速发展 单纯数量型 发展特征 改善需求为主 改善需求为主 生存、改善需求兼有 生存需求 需求特征 8000以上 4000～8000 800～4000 0～800 人均GDP （美元） 减缓发展阶段 平稳发展阶段 快速发展阶段 启动阶段 发展阶段 快速发展 大于8% 稳定发展 5-8% 停滞 4-5% 萎缩 小于4% 房地产业发展状况 宏观经济增长 2006年临沂人均GDP13639元；经济增长率16.3％ 城市发展 城市发展 临沂市区是由兰山、河东、罗庄三区组成，城区规划面积600平方公里，目前在建城区面积123平米公里，市区常住人口120万，规划到2010年，城区人口145万人。罗庄区内现在项