武汉三江兴隆ced项目新整体规划布局、控地与启动策略.ppt

武汉三江兴隆CED项目整体规划布局、控地与启动策略研究 项目所在东西湖片区，规划定位为主题乐园及承接着未来CBD客户的商务旅游功能，与其他区域旅游承担功能形成明显差异 本项目地块由三块构成，其中地块A位于柏泉旧镇东侧，地块内部正在平整，有部分鱼塘水资源，具备开发条件的土地约为400亩 地块B：位于柏银路南侧，三面临湖，地势较低，内部沟壑纵横，且土地性质为一般农田 地块C：与其他两地块间隔较远，临湖面较宽，但土地所有权属复杂，未来存在一定的操作难度 项目属性：城市陌生区、大规模、具有一定资源的旅游地产项目 项目优势： 地价相对较低，项目占据成本优势； 区域规划为主题乐园及商务旅游区，保证未来环境纯粹性 城市交通网络发达，对外交通便捷； 其中2地块拥有大范围的湖景的景观； 三江集团与东西湖区政府针对78平方公里区域签署合作意向及投资开发协议，但权责不清，致使三江集团对于整个区域价值控制较弱 客户困惑及主要目标 项目核心问题界定：从企业运营角度来看，保证400亩土地成功是项目核心问题 另外由于该项目备受政府关注，那么成功就不仅仅是经济效益，因此世联对本项目成功的界定： 武汉旅游开发集中在中心城区，以外来游客为主；环城区域正快速发展，以本地大众休闲旅游市场为主 中心城区：集合黄鹤楼、东湖、江滩等著名资源，成为武汉旅游产业的核心区域，旅游景点是外来游客的主要吸引物。 环城区域：是未来武汉旅游发展的重点区域。 各个板块核心竞争力各不相同，但都以满足市民出游为主，并兼顾部分外来市场。 环城区域旅游资源丰富，具有明显优势，但开发深度不够，仍停留在观光旅游层面，休闲活动、会议配套功能不强 环城区域的旅游以人文观光型为主（占60%），综合型旅游产品较缺乏，项目所在区域以运动、休闲类旅游产品为主，形成功能差异化的主要印象 武汉环城区域旅游产品供给小结：休闲活动类的度假产品短缺，高质量配套设施不完善 多家品牌、多功能于一体的大型游乐项目意欲进入武汉，未来武汉主题乐园市场群雄逐鹿，竞争激烈 华侨城欢乐谷：融入楚文化的欢乐谷已开工建设， 预计11年10月试营业，未来欢乐谷将占据武汉主题公园的霸主地位 未来世界：已于11.21日签署合作意向书，但具体的投资计划还未真正落定，因此该项目存在较大的变数 世茂嘉年华：12.30日已开工建设，先期建设主题乐园，通过主题乐园控制周边的2万亩土地，进而规划商务、酒店及商业配套设施 极地海洋世界：一期正在施工，预计11年底竣工，旨在让武汉人不出“火炉”就可以观赏到南北极动物的大集会，弥补武汉旅游种类的缺失 水乡旅游城：概念由宋城集团03年提出，但经6年终易主，近期浙江正达集团与东西湖签署合作协议，理念以“建筑为形、文化为魂”，为武汉市民提供一处水乡特色的现代休闲旅游区 巴登城：复制德国巴登地区的高端温泉休闲度假生活方式，打造中部地标型生态体验示范区 武汉未来主题乐园之争将集中在惊险刺激类项目，周末大众休闲、娱乐、度假产品未来依然不足，存在较大的市场空间 综上：我们项目的主要发力点 从游客构成来看：具有经济实力的中青年阶层是武汉旅游市场的主力消费人群，职业以企事业单位、私营业主为主 出行方式：通常以小团队的朋友亲人为主，公共交通是武汉市民近郊度假、休闲的主要的出行方式 出行距离：武汉郊区2小时以内的休闲度假地点是武汉市民出游的首选，重游率很高 需求偏好：消费者仍以传统的观光旅游为主，休闲度假意识较弱，主要是武汉市场缺乏高素质的休闲度假产品来刺激需求、引导消费 潜在需求：武汉消费者对自然景观向往度最高，普遍认为郊区缺乏身心放松类和可参与的旅游产品，对各种类型的休闲体验式活动显示出强烈的偏好 度假区配套要求：消费者对目前武汉度假区餐饮、交通、居住配套设施提及率最高，满意度较低，休闲配套有较大提升空间 0９年武汉旅游总收入达488亿，商务旅游总量超过250亿，汉口地区作为最重要的商务活动区拥有巨大的商务休闲需求，保守估计总额在100亿左右 度假区的品质和综合特征是关键，舒适度的营造和投资潜力是影响购买度假物业最重要因素 度假物业类型的偏好为联排和酒店式公寓，主要用于家庭周末度假和投资，故最关注旅游设施和餐饮配套 武汉休闲度假市场分析结论——大众休闲市场 武汉休闲度假市场分析结论——商务会议与度假物业市场 从旅游市场来看，针对武汉市民的大众旅游休闲的关注点、偏好及商务潜在需求，楚镇项目的出现将填补市场空白 户型：主力面积区间在180-250平米，主力价格区间在90-150万，以双拼、联排产品为主，但户型有缩小的趋势，客户十分关注附加值 独栋产品稀缺，总价在200万以上，对应客户量少； 双拼主力价格在120-200万，主力面积250㎡左右； 联排主力价格在70-120万，主力面积180-240㎡； 从目前来看：本项目只有“楚文化