泉州市安溪县蓝溪国夹率（北区）营销策划报告.ppt

——宝龙城市广场 竞争个案分析 项目位置 开发团队 项目规划 户型配比 销售情况 客群 安溪城厢镇建安大道 开发商：安溪宝龙置业发展有限公司 策划推广：尚启堂 地块占地86900㎡，总建筑面积320000㎡，平均容积率3.1。 项目规划有住宅、商场、商业街、五星级酒店、酒店公寓等 住宅主力户型为105-182㎡大户型，两房主力户型105㎡，三房主力面积150㎡，四房182-188㎡。 商铺走量较快，住宅户型偏大，走量不快，剩中较多高层 住宅起价3780元/㎡，均价4300元/㎡，商铺19000元/㎡ 投资用途 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. ——明仕苑 竞争个案分析 项目位置 项目规划 户型配比 销售情况 客群 推广策略 安溪凤城区锦绣家园左侧地块 地块占地8107㎡，总建筑面积33631㎡，容积率3.49。 共三栋18层，1#，地下1楼为底商，地下2楼为会所。2#地下一楼为商业。 社区规划有住宅、商业街、市政配套（会所、老人活动中心、垃圾收集点、公厕） 主力户型为89平左右两房，120平，以及30-50平的单身公寓。 1#，2梯5户，30、89、120三种户型，其中89的户型，赠送一块空调板面积。 2#，2梯5户，48、89两种户型，每种都送一个空调板空间。 48的单身公寓可变一房一厅，89两房可变三房。 3#：1楼架空，2-4为单身公寓，每层7户，5-17平层，2梯4户，18/19挑高户型 目前还未进入宣传、销售期 自住、投资、子女教育用途 暂时还未进入宣传期 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 市场供大于求 目前安溪住宅市场存量巨大，预计2011年的推盘量接近100平米，未来市场竞争压力大，按目前每年30-50万平的消化量，需要5-8年的时间才能去化完毕，超百亩项目比比皆是，且后续开发的量仍然巨大；而单盘最高年销售量约3-5万㎡，销售周期普遍偏长，市场主力户型三房、四房，逐渐趋小化，创新的性价比高的产品最受欢迎，房格上涨幅度较小，但性价比高的产品最高价仍然可以突破7000元/㎡，主要得益于茶农、生意人、泛公务员的购买力，但客群外流明显，准现房、现房销售是楼市一大亮点，也成为目前安溪楼市的销售主流。安溪人对地段非常看重，另外小三房的需求量相对较大，项目口碑非常重要，以目前宝龙城市广场为例，其所在地段认可度相对较低，住宅开盘价逼近4000，已经在安溪造成价格高昂的恶劣口碑，虽然其广告投放量相当大，但是市场反应情况并不理想，损失了许多意向度非常明确的客户。同时，上半年，市场上可供应选择的房源不多，大华绿洲和金盾豪庭是本案直接的竞争项目，预计在4、5月份开盘，本案宜赶在之前消化部分刚性需求群体，减小后期销售压力！ 市场小结 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Chapter 3 客户分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 茶农 茶商 私营业主 教师 公务员群体 中高档住宅购买客群 教师客群构成安溪中档住宅的消费主力 中高档住宅消费主力，较多茶商在厦门已购房 中高档住宅消费主力，绝大多数公务员已购房 复式、楼中楼大户型的主要购买者 为子女教育和追求进城生活买房，构成中档住宅的消费主力 茶农 茶商 私营业主 教师 公务员群体 中高档住宅购买客群 安溪在售项目客群分布 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 从消费市场成熟度来看，处于消费结构转型阶段。 地段与价格取得平衡的项目受到市场的追捧，但地段为决定性的因素；由于消费趋于理性化和更加的成熟， 小区的整体环境，建筑的品质等因素越受重视，产品综合素质高的楼盘受到消费者的青睐。 购买行为大多数