20070910天马南桂园项目策划方案要点.ppt

重大操作策略的执行节奏 项目核心卖点：南湖北岸的集中炒作 全面突出项目处于南湖北岸的核心优势，树立北岸板块效应，展现北岸 房地产开发产品稀缺性，突出北岸豪宅气质，将项目所在区域渲染成都 会核心区内不可多得的豪宅集中营。 第一步： 重大操作策略的执行节奏 地块价值的全面体现：奠定高端的市场形象 通过项目选址南湖新闻等炒作的前提下，突破南湖现有的市场形象，以 高端的市场形象推出市场，并伴随产品南向面湖的核心展示，全面体现 地块与众不同的市场定位。 第二步： 重大操作策略的执行节奏 独特产品的推广：差异化产品的逐步推出 通过各类型产品逐步推向市场，形成阶段性独特产品的趋势，保持产品 在区域内的领先地位，保证在营销各个阶段均能得到产品的有利支撑。 第三步： PARTY8 项目营销操作节奏 市场突破点 产品突破点 项目定位 理念提炼 操作方式 营销节奏 客户找寻 重大策略 …… …… 根据项目的操作方式拟订的项目营销节奏 别墅入市 高层入市 高层加推 高层加推 公寓入市 结案 预热、蓄水、价值炒作 08年5月 08年7月 08年9月 08年12月 09年11月 09年12月 10年4月 1 PARTY5 项目核心理念的提炼 市场突破点 产品突破点 项目定位 理念提炼 操作方式 营销节奏 客户找寻 重大策略 前文已经完成的研究工作梳理 可突破的市场 寻找或创造一个没有的竞争环境对于本案的营销来讲要比直接竞争来的 有效,并可取得更加丰厚的价值回报. 排他性的产品 以独特的产品形态进入市场,并保证在各个销售阶段有不同于竞争市场的 产品出现,每周期都有主题可执行,是产品赋予销售最有利的支撑. 放眼大武汉的客户定位 将本案的客户定位于整个武汉及周边区域,我们称之为”类武汉人”其中 包括在武汉生活工作过的人,及外地工作对故土留恋的人群。 已完成工作为我们的整体思考提供的支持 可突破的市场 跳开竞争市场成为本案最为有效的策略支撑点,在不可能的区域形成一种 被市场低估区域的形态,造成市场的后期跟近. 排他性的产品 独特而不同的产品形态,提供了阶段性个性产品的市场领跑态势,以此而取 得的定价话语权不是市场赋予的,而是我们创造的. 放眼大武汉的客户定位 跟随市场的态势将逐步被市场抹杀,从某种程度上讲,我们杜撰了一个不同 的客户类型,为推广创造了最大的空间,独特性跟唯一性. 价格体系最有效的支持 跳开市场、高端定位的可能 推广的独特与唯一性 理念传达 项目企划的思考模型 高端定位 崇洋媚外 坚持传统 风格找寻 理念契合 中式传统 中式奢华 园林 内敛 表现形式 理念传达 私密 辉煌 表现形式 已有 空白点 王府花园 山水龙城 红馆 已有 第一阶段研究 第二阶段研究 根据思考模型我们得到了有效的理念空白 走中式奢华路线 树立顶端阶层象征 高调奢华 皇族思想 市场空白 视觉冲击 几千年的封建统治,让中国人迟迟不能忘怀皇帝至 高无上的权利,因此利用这种”封建流毒”在中国 消费者心中的顶级定位,直接而有效的冲击消费者 对本案的认识,并通过包装等有效手段,完善项目的 顶级品位,通过古董鉴别、珍藏品领域的涉猎以及 文化名人对古典文学的讲解等全面展示皇族的生 活氛围，并突出本案的核心优势，突破市场竞争 我们的至上皇权——案名的拟订 九宫 WHEN ALL IS SAID AND DONE THE IMPERIAL POWER IS SUPREME LAND UNDER HEAVEN IS UNIFIED 九： 中国人讲究九九归一，九是单位数字中最大的一个数字，因此表明了天 下之大，无外数九而已，从时间，空间，等多方面表达了至高无上的权 利欲望。宫： 毋庸质疑，宫殿代表权利，代表封建社会中最高的统治机构，拥有生杀 予夺的权利，因此进宫代表当官，出宫代表罢黜等等不同的语言也从一 个侧面表明了中国人对宫殿的敬畏与仰慕。 我们的至上皇权——推广总精神的拟订 胸怀博大 自非凡 WHEN ALL IS SAID AND DONE THE IMPERIAL POWER IS SUPREME LAND UNDER HEAVEN IS UNIFIED 胸怀博大： 博大不是说说的，要用自然赋予的天地灵气来表达最为贴切不过，通过 对千亩水面的渲染，博大自然不在话下。自非凡： 平淡的人生，平淡的生活，没人能吹嘘自己拥有非凡的人生，因此要从 另一个侧面展示不同的人生境界，从居住也许是一个可以接受的侧面吧。 我们的至上皇权——产品定位的广告表达 南湖北岸 至上极品寓所 WHEN ALL IS SAID AND DONE THE IMPERIAL POWER IS