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重庆市主城区地价动态监测点定量配置研究 　　作者简介：安保华（1984―），男，汉族，工作单位：重庆市大渡口区国土资源管理分局，研究方向：土地利用和管理 　　 　　摘 要：随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，地价作为土地市场运作的重要信息和价值判断标准，其在现实土地经济生活中的核心地位，在调节城市土地利用，优化土地资源配置方面的作用日趋明显。建立地价动态监测点为载体的城市地价动态监测体系不仅是经济发展的必然要求，也是深化我国城市土地使用制度改革和完善我国城市土地市场的必然要求。本文以重庆市主城区地价动态监测点定量配置为研究对象，在国内外地价监测点定量配置研究的基础上,结合实际对重庆市主城区地价监测点进行科学、合理的配置以及监测点定量配置过程中关键技术做进一步的探讨。 　　关键词：地价；动态监测；监测点定量配置；重庆主城区?? 　　中图分类号：F299.232文献标识码：A文章编号：1673-0992（2011）01-0115-02?? 　　 　　建立地价监测点为载体的城市地价动态监测体系建设是深化我国城市土地使用制度改革和完善我国城市土地市场的必然要求。地价动态监测体系是实现地价动态监测和进行地价研究的需要；是提高土地管理效率的有效手段；是土地市场规范和稳定发展的重要保证。地价监测点的定量配置是整个城市地价动态监测体系建设的核心和关键，地价的动态监测归根到底要通过地价监测点来实现。 　　?? 　　1 重庆市主城区地价监测点定量配置 　　 　　??1.1 地价监测点特征指标体系 　　?サ丶奂嗖獾愕奶卣髦副晏逑担?是指能代表或反映地价监测点基本特征的一系列相互联系并能量化的特征组合。它主要是指构成宗地的个别特性并对其价格产生影响的特殊条件，即个别因素的指标集合。与宗地自身条件和特性直接相关的个别因素很多，其中最为重要、对地块价格影响最大的是地块的面积、形状、容积率、临街深度、土地开发程度、土地权利状况等[1]。因此上述六个地块个别特性的指标值集合就构成了地价监测点的特征体系，同时亦是地价监测点的设立标准，是作为地价监测的宗地所应满足的条件。 　　??1.2 地价监测点定量配置的影响因素分析 　　?サ丶奂嗖獾憔哂幸欢ǖ墓δ芨哺欠段Щ蛘咚捣?射范围，地价监测点的数量与监测点的辐射范围成反比例关系，一个城市地价监测点的数量设置必须满足以下标准：要使城市每一块土地都处在相应的地价监测点的辐射范围之内，使进入房地产市场的每一块土地都能找到类似的标准。 　　?サ丶奂嗖獾愣?量配置影响因素主要有城市规模、土地均质程度、聚集程度及其他因素。其中，土地均质程度可以由土地级差分布和中心结点网络来表示，即地价监测点数量应为城市规模、土地级差分布、中心结点网络、聚集程度的函数[2]。这可以表述为以下函数： 　　??N=f(s,q,m,j) 　　?ナ街校?N代表城市应配置的地价监测点数量，s为城市规模（面积），q表示土地级差分布，m表示中心结点网络，j为聚集程度。 　　?? 　　2 地价监测点定量配置的基本思路、技术路线和步骤 　　 　　??2.1 地价监测点定量配置的基本思路 　　?ジ?据地价监测点内涵，地价监测点具有类似于中心地理法中市场中心地的功能，即具有一定的覆盖范围或者说辐射范围[3]。每个城市要设置多少个地价监测点，才能使每一块城市土地都处在地价监测点的覆盖范围内，以及使每一块土地都能找到类似的比较标准，从而便捷地确定其合理价格。 　　?ピ诘丶奂嗖獾愕亩?量配置中采用中心结点分析法，首先对中心结点土地级差空间组织进行分析。城市功能空间组织特征反映到土地级别上则表现为：越靠近结点中心，土地级别越高；而且结点的等级层次越高，结点中心土地级别越高，高级别土地的单元数越多，即覆盖的面积越大[4]。 　　??2.2 地价监测点定量配置的步骤 　　??(1)中心结点土地级差空间组织分析 　　?ブ厍焓兄鞒乔?为组团式结构，有多个中心、结点，各个结点的等级层次、繁华度、交通便利度特征不一样。由于渝北区和北部新区在定级范围内的面积较小，且在城市地域和功能上与江北区联系密切，故在地价监测点定量配置过程中，将 　　渝北区与北部新区和江北区合并为一个片区，称为江北片区；同样，将经济开发区与南岸区合并成为南岸片区。因此，在重庆市主城区地价监测点定量配置过程中，共有9个片区相对应9个中心结点，每一个中心结点将自身的功能向外辐射，对外交通便利，其功能的辐射半径越大，辐射范围越广。城市功能空间组织特性反映到土地级别上则表现为：越靠近结点中心，土地级别越高；而且结点的等级层次越高，高级别的土地覆盖面积越大[5]。 　　?? (2)建立地价监测点定量配置数学模型 　　?ピ诙灾行慕岬阃恋丶恫羁占渥橹?分析的基础上，得出