20100715_东莞_世纪城玫瑰公馆_定位方向报告要点.ppt

报告框架 方向一：纯洋房社区下的项目整体发展战略： 由于受90/70政策限制，项目现户型以两房为主，三房所占比例仅为20%左右； 调整后产品线更为丰富，主力户型为95-120平米的三房，增加舒适型三房 户型调整后的户型排布建议——可以考虑的户型排布方式(仅参考) 120平米的户型设计要求——注重户型舒适性 万科紫台项目规划与厦门万科湖心岛项目规划类似，均是借鉴纽约曼哈顿街区新古典主义规划理念 万科紫台项目规划借鉴了纽约曼哈顿街区规划的理念，在国内再次引用新古典主义规划理念； 万科厦门湖心岛项目也同时采用该类似规划，定位为顶级豪宅项目。 万科湖心岛10年底推出市场，其规划是否受客户欢迎还未经过验证。 万科·紫台项目在高容积率下实现别墅、洋房咬合式组团规划，最大化利用日照规定限制，实现地块覆盖率的最大利用 高容积率下的豪宅社区打造：在容积率2.5情况下，可以做到含别墅和大平面洋房两种高端产品，打造高端豪宅社区，规划整体较为成功。 日照体系利用最大化：按照东莞市相关建筑规定，该规划最大化利用了日照系数，达到地块价值最大化； 产品面积段接近：别墅、洋房产品整体面积都较大，可以互相拉升价值； 紫台项目规划别墅价值实现较低，同时高覆盖率导致园林面积较小。 别墅价值实现较低：按照正常别墅和洋房的比价关系（如国际公馆2：1），紫台项目的别墅、洋房混合围合式布局使别墅价值未能得到最大化实现，预