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房屋管理的法学分析 　摘要：住房改革引起的房屋产权的转化(从国家所有到私人所有)，并不意味着房屋使用管理权的完全移转(从政府管理到私人自治)，但私权进入传统的公权管 制领域，私权与公权在房屋使用管理中形成既相互区分又相互促进的合作关系。私权成为房屋使用管理中的支配力量，私人自治是私权行使的主要方式；公权的作用 在于公用部分以及公益需求的公共事项上，促进和保证私权意思的形成以及在法定范围内的正确行使。房屋使用管理在立法上的完善涉及从《物权法》、《房地产管 理法》、《物业管理条例》以及相关司法解释等一系列公私规范性法律文件的共同作用。 　　关键词：私权；公权；私人自治；契约；法定；房屋管理 　　中图分类号：D922.181　文献标识码：A　文章编号：1009－3060(2010)06－0116－09 　　 　　房屋管理是指对私人业主利用、维修、改造其私有住房的行为的管理，是我国住房制度改革后新产生的一种房屋管理关系。我国城镇人口的住房目前主 要集中于按建筑物区分所有权模式安排的单元式私有住宅的形式。有关业主的建筑物区分所有权，现行物权法已作了原则性的规定。与此原则性规定相匹配的，尚有 许多配套性制度安排需要建立或完善。房屋管理方面的法律制度即为其中重要的一项。现实生活中，一方面全国各地日趋增加的住房纠纷很多时候都发生在小区内部 的业主之间，在房屋管理公共事项上不愿或者无法达成共同决定，比如筹集、使用专项维修基金，维修、改建、重建建筑物及其附属设施，共同管理、使用房屋的共 有部分，成立业主大会、业主委员会等，以至物业公司越权代行职权非常普遍；另一方面，住房主管机关忽视或弱化业主的自觉自治的监管越位，与放弃或弱化住房 管理主导权的监管缺位长期并存，在各类纠纷中房管部门要么认为和它们无关，这种事情已经超出了它们的管辖范围，要么粗暴干涉、甚至剥夺业主对房屋使用 管理的自治权，无法容忍业委会摆不正自身位置。矛盾的两头积累，致房屋管理常常陷入一种公地悲剧。 　　由于上述问题同普通百姓的基本生存联系密切，自然也就牵连到各方的利害，并随着我国住房制度改革的逐步向前推进而日益受到重视。各地方也相应 出台了一些类似于物业管理条例之类的规章。有关的规章通常将焦点集中于协调处理业主、业主大会、以及物业服务方之间的权限和责任，并已取得了一些成效。然 而整个问题始于新的住宅小区兴起以及职工住房房改后，原本负担着整栋楼房或成片小区管理职责的各城镇的公房管理部门和各单位的职工住房管理部门逐渐退出了 管理，而新的管理机制又未能及时形成这样一种特定条件下。换句话说，公权力退出所留下的空间未能为私权力机制所填补，这是有关纠纷的源头之一。 　　 　　一、房屋管理与业主的物业管理 　　 　　过去解决房屋管理问题的法律途径是公房管理，它的法律基础是住房国家所有权，它的实现方式是房管机构的统分统管。然而持续深化的住房改革使得住房私有成为普遍的社会现实，房屋管理不再是纯粹的政府公共管理，而融合和接纳了私人自治的内容。 　　 　　私权在房屋管理中的扩张：自治的引入 　　日本学者早川和男通过对世界主要国家住房管理政策的考察和分析，归纳出私房管理的主要模式。在这些国家中，政府机关都在不同程度上加强和完善 房屋管理的干预和调节，以求更好地解决住房问题。但是，政府对于房屋管理的干预只是努力使房屋使用在市场调控与行政管理间寻找平衡，而没有改变私房与市场 的关系和性质，房屋私有始终都是各国住房制度的法律基础。在美国，私权在住宅管理中被赋予了整个制度基础的价值，而对政府干预私有房屋管理关系持谨慎态 度。而英国曾经是政府直接投资建房的典型国家。自第二次世界大战开始，英国中央政府和地方政府均投入大量资金用于建造或翻修住房。然而这种以政府财政补贴 替代市场自由调节住房需求的管理模式到20世纪50年代开始，因为政府财政负担过重等原因不得不面临被迫改革的困境，为此英国政府对公共住房提出了国家 往后撤的方针，以住房私有行动为目标，大力推行住房私有化的政策，重新在住房管理中引入以私权为基础的市场机制，努力提高居民住房自有比例，鼓励私 人业主通过市场选择物业公司对住房管理和维修，自治管理房屋物业事宜。 　　在我国伴随着住房体制改革中的房屋产权变化，私权也逐渐成为房屋利用的支配力量，控制着房屋使用、维修、改建的主要环节。对房屋的管理，作为 管理关系一方的私人业主(房屋所有者、合法使用者)需与国家、市场两股力量合作。自治是适合于联系业主和政府，借助私权与公权的合力，在政府组织与私人之 间发挥作用的一种管理机制。作为命令和控制的补充，政府容忍或者鼓励该机制，以实现政府机关自己不会制定和执行的一些房屋管理标准。由此，私权进入房屋管 理，建立在建筑物区分所有权基础上的业主物业管理成为私权自治行