一次与二次装修对比汇.docVIP

两种住宅装修模式的比较 中国建筑装饰协会 2006-11-29 来源：中国建筑装饰网 1 2000年8月，在国务院转发的建设部等部门发出的《关于推进住宅产业现代化、提高住宅质量的若干意见》中明确指出：“加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民的现象”，北京市建委主任已发表了今后不许销售毛坯房的讲话。住宅精装修销售，已经正式通过国家行政指导的方式开始在房地产开发建设中实施，为什么住宅建设从推广二次装修变为推广一次装修呢，这在人们的思想上必然要有个转变过程，为了帮助业内尽快清理由于转化而造成的思想上的模糊认识，有必要对两种住宅装修模式进行深入的探讨。 一、二次装修模式分析 我国自20世纪90年代中期开始推行二次装修的住宅开发建设模式，即开发商销售的是未经装修的毛坯房，顶、墙、地为水泥面，不配置卫、浴设施和厨房设备、有些甚至连门及隔断也没有，住户必须经过装修后才能居住消费。这种模式销售的其实是未脱离生产过程的半成品房。二次装修模式在我国住宅建设的很长时间是主导形式，因此有必要进行深入的分析。 (一)二次装修的历史背景 提出二次装修的住宅开发建设模式，是在我国房地产产业发展的初期阶段，原来的一次装修表现出很多弊端的基础上提出的，有其社会背景和基础，主要体现在我国住宅建设特定发展阶段，为适应市场表现出4个方面低水平的需要。 1．住宅开发建设质量水平低 我国住宅产业发展的前期，受经济和社会发展的影响和制约，设计、施工水平不高，住宅建设在外观质量、户型设计、功能布局和装修质量上都是低标准的，无法适应人们的需求，购房者或住户要经过装修改造才能比较满足使用要求，是实施二次装修的重要依据，具体表现在以下几个方面。 第一是户型单调。住宅开发前期，每幢楼一般仅有3～4个户型，从整体房地产市场上看，户型的种类也很少，往往一种设计图纸长时间的使用，在户型设计上，也没有充分考虑使用者日常生活的要求，更多的考虑提高使用率，因此无法满足大多数家庭生活的需要，住户在使用前要进行必要的改造。 第二是功能布局普遍不合理。前期开发建设的住宅楼，单户面积不大、流程设计欠缺，功能区域划分不科学，不仅有小门厅、大卧室的问题，房间布局、区域位置也不适合使用，需要人们在使用前重新进行功能布局的设计来适应每个家庭不同的结构、职业、生活习惯的要求也需要进行装饰改造。 第三是装修质量低。统一的低标准装修，根本无法满足人们追求舒适、美化居住环境的要求。材质水平低、做工粗糙、色彩及造型单一，严重脱离了消费者的需求，因此需要大面积乃至全部的更换。这是装修水平脱离消费者支付能力和消费目标最重要的表现。在拆除原有装修材料、设备时，造成了极大的浪费，成为实施一次装修最重要的依据。 2．住宅商品化水平低 我国在20世纪90年代中期以前，个人向开发商购房的比例极低，无论是国家建设用地拆迁安置，还是单位分配住房，都是采用分房安置的办法，个人对面积、位置、户型的选择性差。当时的开发商面对的都是集团购房，整幢楼卖给一个或几个单位，再由单位分配，这种销售方式，一般是整幢楼统一分配，分配后各住户在统一时间内集中进行装修改造和装饰布置，装修后施工队伍集体撤出，住户统一搬家入住。由于是分配住房，人们对原来装饰的质量不会太多计较，进行装修改造的费用主要是由各种补贴和个人积蓄支付。商品化水平低制约了个人的选择性，人们不能挑选到满意的商品，就希望选择改造余地更大的半成品，也是实施二次装修重要的市场基础。 3．正规建筑装饰工程企业参与率低 一方面开发商和居民消费者对装饰装修工程的市场运作认识不足，对正规企业的价格、取费等不能理解。另一方面，正规装修工程企业对大规模家庭装修工程的运作经验不足，在公共建筑装饰装修市场竞争不很激烈的情况下，不愿涉足家庭装修市场，造成住宅建设发展速度很快，装饰工程施工力量不足，也促使房地产开发商将住宅建设中的装修环节转交给消费者完成。 4．装修装饰材料水平低 在开发商能够接受价位上的装修装饰材料和产品，都是性能差、质量低、做工粗糙的产品和材料，没有形成配合家庭装修的材料体系。大多数装修装饰材料生产企业规模小、技术不成熟、加工安装性能差、施工工期长，既不利于房地产开发商尽快低成本完工销售的目标，也使住户对装修后的门窗、卫浴、厨具等产品及材料普遍不满意，而市场上优质产品和材料的价格开发商又不能接受，于是开发商就把这部分产品和材料的选择权交给了消费者。 (二)二次装修模式的优势分析 二次装修住宅开发建设模式不仅有其存在的客观条件，同时做为主导形式也有其存在的合理性和科学性。二次装修带动了家庭装修市场的容量急剧扩大，已经成为建筑装饰行业的一个重要组成部分。此种住宅建筑装修模式具有以下几个明显的优点。 1．对原住宅建筑的先天不足给予了调整和改善 使之