土地政策〔王石演讲〕.pptVIP

香港土地出让，以拍卖为主，招标位次，也有土地置换 90年代前后，香港政府将每年的卖地收入和其他土地收益中的大部分投资于新辟土地的基本建设。近年来，则采取了将绝大部分卖地收入拨入土地发展基金，同时将部分钱款拨入基本建设基金的方法，当经济不景气时，由基金拨钱投入公共建设，以支持经济发展维系平衡。 2.3 随着城市外延资源积聚，住宅郊区化将日益显著 交通、教育、购物、医疗等基础设施不断投入和发展，使郊区的生活配套日趋完善。 郊区住宅有容积率低、绿化率高、噪声废气污染少等特点，比市区更适宜居住。 郊区土地成本较低，从而影响住宅价格更易贴近“普通人”需求。 上海、深圳市郊与市区平均房价及万科楼盘情况比较 ? 市 区 市 郊 上海 5399 3526 上海万科楼盘 5200 3900 深圳 5500 3000 深圳万科楼盘 9000 3400 单位：元/平方米 由此可见，城市土地资源的合理控制和规划对于城市经济发展、建设以及城市房地产行业的健康发展至关重要。 政府在其中扮演着非常重要的角色，起着决定性作用。 第三部分 规范土地市场中的政府角色 1987年12月1日，全国第一次土地拍卖在深圳举行 1988年，上海成功地以国际招标形式出让第一幅地块——虹桥开发区第26号地块。 2000年2月，国土资源部发出通知，决定建立土地有形市场，以促进土地使用权依法公开交易。 2001年3月，深圳市土地交易中心正式成立运营，《深圳市土地交易市场管理规定》随即出台，10大类土地必须进入土地交易市场，其他机构包括中介机构不得进行经营性土地交易。 3.1.1 重大土地政策简要回顾 3.1 深圳、上海土地市场现状 3.1.2 通过土地供应调整市场规模，引导健康发展 单位：公顷 上海的土地批租从88年至91年，累计为12幅；92年剧增至201幅，超过了前4年总和的15.75倍；94年开始上海政府对土地市场实行宏观调控，抑制对商品房用地的投放，从而缓解了市场可能出现的供需失衡。 以上海历年土地出让情况为例： 公开招标 拍卖 合计 宗数 面积(万m2) 宗数 面积(万m2) 宗数 占土地出让总量 1998 2 5.81 2 4.58 4 0.7% 1999 7 49.72 0 0 7 1.2% 2000 12 28.60 5 27.31 17 30.7% 合计 21 84.13 7 31.89 28 以招标拍卖方式出让土地比例的逐年增加，一方面说明了深圳市政府规范市场的决心，另一方面，发展商也由默认观望到积极参与，土地交易已逐步趋向市场化。 但是，从全国来看，作为市场化程度相对较高的深圳，其拍卖招标土地比例去年才达到30%左右，这同真正成熟的市场之间还存在一定差距。 3.1.3 土地市场化程度提高 以深圳土地市场为例： 3.2 香港土地出让模式及土地政策借鉴 1989年至2000年，香港历年土地出让总量中以拍卖方式获取住宅用地的比例平均为 43% ，招标平均为 13% 。招标拍卖方式的总体比重历年约在 50-60% 之间。而土地置换的比例约为3-5%。 平均 3.2.1 以拍卖招标方式获取住宅用地比例趋势图 自92年开始，香港住宅用途土地以拍卖和招标方式获取逐渐趋向主导，两种方式总体比重平均占土地出让总量的50-60%，但也有部分置换方式存在。 * * 城市土地资源与城市经济发展 万科企业股份有限公司董事长 王石 成都经济圈城市建设峰会 二○○一年六月 第一部分 土地对于城市经济发展的重要性 1.1 城市土地收入与城市经济、住宅产业发展的关系 1.1.1 全国主要城市92-98年累计土地出让收入 上海、深圳的累计土地出让收入明显高于其他城市，从而为城市基础设施建设、房地产开发提供了强有力的资金保证 单位：亿元 注：广州、武汉、重庆数据按统计年鉴相关数据测算得出，仅供参考 1.1.2 主要城市92-98年累计土地收入占GDP比重 单位：亿元 上海、北京、广州累计GDP远高于其他城市，但广州土地收入在GDP中所占比重略低。深圳、上海相对较高，武汉及重庆明显偏低。 1.1.3 主要城市92-98年累计土地收入占基建投资比重 单位：亿元 相应的，上海、深圳的土地收益对基建建设所能提供的支持明显高于其他城市，比例分别为 37.6% 和 47.9%。而武汉的此项比重明显偏低，仅为