2014年12月19日房地产开发企业全税种纳税问题汇总要点.ppt

房地产开发企业（全税种）讲解 自我简介 本人：毕军业（毕君业）省地税局纳税服务处 12366指导老师——毕老师（赝品）中 文化大革命学生（高中文化） 56年，76年，86年，2006年调入省局负责12366 ——我就是为12366而生的 本人在自由市场收过“临商税”税务检查税5年，政策法制科 长11年 个人公益性网站：毕税官网站（避税） 我们12366有15个坐席员（美女）5人结婚生子， 孩子们都叫我——毕姥爷 房地产 涉及 税种 1、营业税 2、城市建设维护税 、教育费附加 、地方教育附加 3、企业所得税 4、土地增值税 5、契税 6、房产税 7、城镇土地使用税 8、印花税 营业税纳税义务发生时间 1、纳税义务发生时间的确定 A、预收款——收到款项（定金、诚意金、排号金） B、按揭销售——银行确定付款时（首付款）(讲通榆故事) C、分期付款——合同约定期 D、将不动产无偿赠与他人——所有权转移的当天。（赠与给政府） 2、 如何开发票？正确开具发票 A、一般情况下同，签订销售合同(全部付款后) 一次性开具 B、收到预收款（包括分期付款） 可分期开具 3、预收款是否缴纳·土地增值税？ A、企业所得税按31号规定——应当缴纳。 B、土地增值税——“三同步” 吉地税发〔2010〕184号：各地要建立土地增值税预征与营业税销售不 动产税目同步申报、同步征收和同步管理的“三同步”机制， 营业税计税依据 4、计税依据 A、向对方索取的全部价款和价外费用 （1）代收煤气、水、电、热、 （2）各种办证费用 B、“拆一还一” C、无偿赠与 D、价格明显偏低 E、以地换房 以上BCDE都需要确定计税依据 《细则》二十条：价格明显偏低并无正当理由或、视同发生应税行为而无营 业额的，按下列顺序确定其营业额： （一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定 （二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （三）按下列公式核定： 营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业 税税率） 公式中的成本利润率： 吉地税发〔2010〕124号 ：转让土地使用权、销售不动产为20% 实例 我是一个房地产开发企业，在对外销售房屋时代燃气公司向业主收取了每 户3000元的煤气集资款（初装费）再由我公司统一向燃气公司缴纳。这其中 我房地产公司未收取任何的手续费，燃气公司直接向我公司开具了发票。但 是在今年我的主管地税局查账时，要对我代收的这部分集资款按价外费用征 收营业税，请问：主管局要我对这部分代收款项缴纳营业税合理吗？如果征 收是否有相关文件规定？ 答：《营业税暂行条例》第五条：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转 让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 《细则》第十三条规定：条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、 基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、 代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。 国税发〔2009〕31号第二章第五条　开发产品销售收入的范围为销售开发产 品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有 关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或 由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由 企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 两个小问题 1、 房地产开企业将不动产赠与政府行为是否征收营业税？ 《营业税细则》第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为： （一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人； QQ对话： 纳税人：房地产开企业将不动产赠与政府行为是否征收营业税？ 毕税官?：南方都按无偿赠与不动产征收营业税了——我省目前没有一家征的。 白山※※GSW?： ※※局就WD赠送政府的行为已经征收营业税，并已经全部入库. 毕税官：谢谢你给我提供了信息 2、向购房户收取的因延期支付房款而发生的违约金是否征收营业税？ 财税[2003]16（三）单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售 不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征 收营业税。 京地税营〔2002〕40号：根据现行营业税政策规定，对北京京港物业发 展有限公司向购房户收取的因延期支付房款而发生的违约金，应并入营业额 随相关业务适用税目税率计算征收营业税。 纳税人开发回迁安置用房有关营业税