房产测绘结业论文.doc

房地产管理学结业论文 论文题目：房产测量与房地产价格之间的联系 专业班级：测绘二班 姓 名：母建羽 学 号 房产测量与房地产价格之间的联系 本文针对测量对房产价格的影响作出分析，而其中先要介绍房产测量的概念及其在房产中的作用。 房产测绘是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的专业测绘。而房产测量所获得与永久性标志相联系的房产权属界址、房屋面积、房屋产别等等都具有法律效力，从而载入房屋权属证书，所以房产测量所得的基础图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据，拥有权属（法律上）、财政（税收上）和城镇规划三大基本功能，它的主要作用可以归纳为如下几方面：??管理方面：为了使城市房产管理和住宅建设都能稳步纳入社会主义现代化建设的轨道，城镇房产管理部门和规划建设部门都必须全面了解和掌握房产的权属、位置、数量和现状等基本情况。只有这样，才能进行妥善的管理和合理的规划建设，更好的调配使用房屋和土地，有计划安排旧城区住宅的修建改造，以及新发展区的规划建设。另外，房产测量的成果，亦是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料。??经济管理：房产测量提供了大量准确的图纸资料，为正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化、清理公私各占有的房产数量和面积，建立产权产籍和产业管理的图形档案，统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据，亦为开展房产经济理论研究提供了重要数据。房产测量还为城镇财政、税收等部门研究确定土地分类等级、制定税费标准提供了基础依据，确保各项税费的及时征收。??法律方面：房产图所表示的每户所有的房屋的权属范围，是经过逐幢房屋清理产权，并经过各户申请登记，经主管部门逐户审核确认的。房产图作为核发房屋所有权证书的附图，是具有法律效力的图纸。它是加强房产管理、核定产权、颁发权属证书、保障房屋所有者的合法权益，加强社会主义法律管理的重要依据。 而在实际的房地产中，似乎我们更加关心的事房地产的价格，这里并不是说其他方面不重要，本文主要讨论房地产的价格关系。 下面介绍下房地产价格的构成 一．城市土地价格的构成 城市土地价格由土地开发商成本、土地经营成本及税费、利润三大项构成。 (1)土地开发成本。指从事土地开发商活动而投入的成本。主要包括：土地出让金、土地征用及拆迁安置费、七通一平费、管理费及利息等。 (2)土地经营成本。指土地（使用权）进入流通领域而发生的各种费用，如管理费、维护费及各种推销活动费等。 (3)税费及利润。指从事土地开发建设及经营活动应缴纳的、而且可摊入土地转让价格中的各种税费，如投资方向调节税、教育附加费、城市维护建设税、所得税及增值税等。利润是投资者欲获取的纯收益。在进行项目的效益评价分析是，它往往由当时、当地同类物业的平均收益水平估计；在进行定价决策时，他往往由投资者拟定的目标利润或目标利润率来定。 二.房地产销售价格的构成 房地产销售价格由房地产开发成本、房地产经营成本、税费及利润构成。. (1)房地产开发成本。指从事房地产开发活动而投入的成本，包括土地开发费、公共服务及生活设施配套费、小区内外的市政工程建设费、建筑及安装工程费、勘察设计费、利息、管理费等。 (2)房地产经营成本。包括房地产商品进入流通领域后发生的各种费用，如看护费、所得税、增值税等国家或地方征收的各种税费及投资者欲获取的利润。 三.房地产租赁价格的构成 房地产租赁价格由租赁成本、税费及利润构成。 （1）房地产租赁成本。房屋价值补偿费、维修费、管理费、土地使用税等。 （2）房地产经营税费构成。房地产经营的主要税费由房产税、营业税、土地使用税、印花税、保险税、保险费、所得税等。 （3）利润。指房屋租赁经营者欲获取的纯收益。. 由此可知房产价格受多种因素的影响，而其最终根源，最主要的问题在于房产开始的定义，那就是如何确定房产的面积、形状、还有数量以及房地产等级的划分。这些都少不了房产测量的范畴，正如前文所说房产测量是是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的专业测绘。它必将影响到房地产的价格，下面着重说下房地产在房地产测绘中的特点。 房地产作为一种特殊商品，其价格欲普通商品价格相比，具有以下特点。 一.价格实体基础构成的双重性 房地产商品是房屋与土地的有机结合体，房地产价格是房屋建筑物价格与土地价格的统一。这就规定了房地产价格在其内涵上具有双重的实体基础： 其中一部分来源于房屋建筑安装劳动及原材料消耗所形成的价值；另一部分则是来源于土地使用权价格（从经济意义上