房地产项目可行性报告内容指导.docx

房地产项目可行性报告内容指导一、前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。二、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要：1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；4、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；5、项目开发，对公司巩固和提升在当地市场占有率、品牌形象、社会影响力的作用；6、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、宗地位置（附图说明）宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。二、宗地现状（附图说明）1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。三、项目周边的社区配套（附图说明）（一）周边3000米范围内的社区配套1、交通状况（附宗地区域内的交通捷运系统图）（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3）近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。2、教育：大中小学及教育质量情况。3、医院等级和医疗水平4、大型购物中心、主要商业和菜市场5、文化、体育、娱乐设施6、公园7、银行8、邮局9、其他（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、项目周边环境1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观7、风水情况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁等。9、其他五、大市政配套1、道路现状及规划发展2、供水状况3、污水、雨水排放4、通讯（有线电视、电话、网络）5、永久性供电和临时施工用电6、燃气7、供热及生活热水上述配套设施的管线走向、容量和接口位置。六、规划控制要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、综合容积率、住宅容积率4、建筑密度5、控高6、绿化率7、其他七、土地价格及升值潜力的评估1、土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。2、土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。第二部分：市场分析一、区域定位1、确定本案所处区域住宅市场档次类别2、确定本案所在位置的价位区间二、区域住宅市场成长状况1、区域住宅市场简述?形成时间?各档次住宅区域内分布状况?购买人群变化2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）?开工量/竣工量?销售量/供需比?平均售价3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势三、区域内供应产品特征1、各档次产品供应状况2、各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征?平均售价?开发规模?产品形式?平均消化率?平均容积率?物业在区域内分布特征3、区域内表现最好个案状况4、未来2-3年区域内可供应土地状况5、分析：本案在区域市场内的机会点6、结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势,本案开发产品价位区间及产品形式,本案在区域内开发市场潜力,本案在开发中的营销焦点问题四、区域市场目标客层研究1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围2、结论：本案目标人群的区域来源及行业特点五、区域商圈研究1、区域市场现有商圈?专业市场?商贸区、写字间/大型商厦?集镇店面/ ?政府机关/新闻机关等2、确定本案可辐射商圈范围，划分客层商圈3、商圈分析?本案与各级商圈的交通联系?评估各级商圈竞品的竞争能力?评估各级商圈人群