物业公司入住筹备操作指引.doc

物业公司入住筹备实施操作指引 0目的 在集团物业管理部的操作指引基础上，提供更完善更具体的入住筹备、操作工作指引，以保证业主的顺利入住。 0范围 仅适用于万科房地产开发的物业项目。 0职责 3．1沈阳地产公司物业管理部负责编制、发布和修订本操作指引。 3．2各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况修改本指引所提供的入住工作方案和计划，保证入住工作的顺利完成。 0程序 4．1各阶段定义及标准 序号 阶段定义 阶段时间 阶段性标准 1 入住筹备阶段 起：入住前三个月 至：入住前一个月 入住文件编制完成，审批通过； 业主交费明细、标准物价局批件完成； 入住费用确定，地产支付 项目新员工招聘到位 2 入住准备阶段 起：距离入住时间前一个月 止：正式入住日 与地产项目委托合同签定 新员工培训后按标准上岗 入住现场装修装饰完成 入住文件装袋，钥匙准确、标识清楚 入住所需物品采购齐全 物业与地产间房屋验收完成，开荒保洁完成 3 入住实施阶段 起：正式入住办理当天 止：集中与分散办理入住完成 入住办理秩序井然，一切外界因素均考虑 业主疑问解释达业主满意 入住满意度指标达4。3以上 4．2入住筹备阶段 4.2.1组织资源 实行物业公司总经理负责制，根据拟入住项目数量及入住规模，成立由2-4人组成的入住工作筹备小组，直接向总经理汇报。结合集团与本操作指引，经公司各个部门、各个专业口密切配合，推动工作的顺利开展。 4.2.2工作流程扼要 红线条指同期需与地产公司配合工作 未通过 物业公司总经理审批通过 4.2.3具体操作程序 4.2.3.1费用 入住所收取的各项费用的确定 管理中心与财务部共同确定入住收取费用明细、收费标准、收费依据、收费周期等。一般包括：代缴费用和物业公司收取的费用两类。代缴费用需要地产公司或政府专业部门提供收费的依据；物业公司收取的费用均应有明确合理的费用测算，经过当地市物价部门审批或有政府合法明文规定，如果入住时政府规定可以不进行物价局审批的费用项目，按当地政府规定执行。物价部门审批文件或政府规定文件应存放或公示于入住现场。 确定开始计收管理费的时间。一般入住时间在上半月的，从当月15日开始计收；入住时间在下半月的，从下月起计收。地产可能由于销售或其它需要，要求延迟计收管理费的时间，由地产支付延迟期间的管理费。地产承诺赠送业主管理费的，由地产按期支付管理费。入住时遇到天灾、疫情等不可抗力导致业主不能正常入住，可以斟情考虑物业管理费延迟或减退交纳。计收管理费时间应在地产公司发放的《入住通知单》中明确约定。 确定需要预交管理费的月数。通常情况下，为了使前期配套设施的完善和返修等工作有足够的人力管理，需要预收三个月管理费（但个别业主如拒交的，也可不预交，让业主选择按月交纳）。注意预收管理费的月数，不要超过当地物业管理法规的规定或行规习惯，东北地区行规习惯为预交一年。 商铺物业管理费。由于商铺位置决定物业公司投入服务与管理成本，按商铺所处的位置决定与住宅物业费的倍数关系，一般商铺位于园区封闭组团外的为住宅物业费的0.5-0.8倍，商铺位于园区封闭组团内的为住宅物业费的1.5倍。具体标准由各地公司进行测算。 单体车库、贮藏间物业管理费。出售的封闭的单体车库贮藏间的物业费一般为住宅物业费的0.5倍。 电梯费。按当地政府规定标准收取。一般有两种方法：按人均每月12元，或物业费提高0.3元/平方米。 确定需要预交水电费的金额。在物业公司抄表的城市，通常情况下，前期水电未抄表到户，需要投入大量的人力物力抄表，一般需要预收一定金额（三个月用量）的水电费。前期按业主实际用水、电量扣减，直至完毕后，物业管理项目应通知业主按月实际用量交纳水电费。不实施抄表的城市，如果地产公司前期开发时代业主交费，物业公司在入住时可以代地产公司向业主预交水电费。 确定是否需要代地产收取煤气集资费、煤气预交款。一般情况下，地产在开发建设时已经缴纳了此笔费用，地产可在售楼、代办房产证、按揭手续时一并收取该项费用，以免造成在入住时因业主拒交而争执的情况。如地产需要物业协助在业主入住时将此笔费用收回的，物业公司可代为办理，并提取代办佣金，物业因此应在入住资料和现场做好解释工作。 煤气开户工本费和保险费等煤气开通费用。此笔费用可由物业管理项目代煤气公司收取，事前须与当地公司煤气公司取得联系，确定交纳项目和额度。 门禁卡工本费。此笔费用由地产公司确定免费卡数量，并计入开发成本，通常在入伙时赠送2-3张给业主，超过数量应按照成本价收取。 有线电视初装费。此笔费用可由物业管理项目代有线电视台收取，事前须与当地有线电视台确定初装费及收费细项（如主机、副机等），同时应在入住须知中注明或在入住现场备好各种户型的主副机数目，以供业主参考。如果地产公司