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郑开大道对开封市住宅价格及其空间分布的影响研究 姓名：张宁 学号：104753090268 摘要：以开封市住宅价格为研究对象，从空间分布的角度，研究了郑开大道的开通对开封市房价产生的影响。首先计算了现在开封市的平均房价和东西方向上房价的分布概况；然后采用回归分析方法，分析了住宅价格与其到郑开大道起点距离的关系。结果验证了人们对郑开大道开通后开封市房价的总体趋势，即开封市房价总体上有了很大幅度的提高，提高了约1.68-1.88倍。且距离郑开大道起点较近的西区房价相对较高，越往东，房价越低，且距离D每增加1%，将使房价平均减少0.10251%。 1 相关研究介绍 近年来，随着我国经济的迅速发展，人民的生活水平得到了显著的提高，居民的消费需求日趋旺盛，尤其是住宅消费已经成为居民消费的热点之一。在一个城市中，传统的住宅价格大多以市中心为圆心，向外呈圈层式递减的分布结构。然而，随着各种交通工具的发展、交通线路的开辟，传统的“地段”概念发生了较大的变化，距离远近的概念已由自然的空间距离转变为搭乘各种交通的方便程度。因此，交通影响下的城市房价空间分布已发生了不同程度的变化，呈现出与传统圈层式分布不同的新格局。 目前，国内学术界关于城市住宅价格区位方面的研究已经做了很多成功的探索。如王慧敏等研究了轨道交通影响下的上海市住宅空间分布特征，得出轨道交通的通达性使沿线的住宅价格得到了提升，并在地铁站点周围形成居住群，且产生的影响在远离市中心的车站周围最大。黄慧明分析了地铁对广州市商品住宅的空间影响，在阐述广州地铁空间特征的基础上，分析了地铁对广州市商品住宅价格的空间影响和商品住宅分布的空间影响，并提出了未来发展中应注意的问题和有关建议。周春山等研究了近10年广州市房地产价格的空间分布及其影响，利用“八五”、“九五”期间广州市老八区655个楼盘以及2000年的部分楼盘进行研究，重点分析了近10年来的商品房价格变化的空间特点，认为影响房地产价格的因素包括区位因素、政策因素、市场供需、人文环境等，并进一步分析了房地产价格对城市空间的影响。郑芷青分析了广州市商品住宅价格分布特征，通过收集整理、统计分析有关广州市区商品住宅销售价格的信息资料，探讨了广州市商品住宅价格时空分布规律及影响因素。结果认为，广州市商品住宅价格分布不平衡，价格分布以东山区东湖区为最高价中心，并向四周逐渐降低，且住宅价格呈直线上升，其影响因素主要与地价、城市形态与功能结构、交通与绿化环境、生活服务设施及物业管理水平有关，并就此提出一些建议。梅志雄等运用空间自相关理论和方法分析了东莞市房价分布的空间相关特征及空间分布格局，结果表明，东莞市房价总体空间差异较小，房价全局空间自相关特征显著、总体上呈现空间集聚格局，且大部分普通住宅价格呈现局部空间集聚格局，也有少量存在空间异质性而呈现局部离散格局。王霞等采用地统计学方法研究了北京市房价空间分布规律，并绘制了房价等值线图，直观地反映了房价的空间规律。 本文以开封市的住宅价格为研究对象，探讨郑开大道的开通对开封市房价及其空间分布格局的影响。 2 郑开大道影响下的开封市住宅价格及其空间分布 2.1 研究背景 2004年3月中央从我国整体发展的角度考虑，为解决“中部塌陷”问题，做出了促进中部地区崛起的重大战略决策。根据这一决策，省委、省政府做出了积极推进中原城市群建设，实现全省跨越式发展的重大决定。包括郑州下辖的中牟以及郑汴一体化区域2005年12月6日一条连接河南省郑州市和开封市的快速公路开工建设2006年11月19日建成通车，。 该路起点位于郑州市金水东路东端，向东下穿京港澳高速公路，在中牟县大孟镇南与省道223相交后，往东连接开封市的大梁路西端。全长39.11公里，其中郑州境内30.13公里，开封境8.98公里，道路红线宽100米，有绿化带、人行道、分隔带、非机动车道、机动车道和双黄线，其中两侧人行道宽10米，非机动车道宽18米，机动车道宽40.5米，绿化带和分隔带宽共21米，比一些城市的主干道还宽。全线设大桥2座，中桥11座，分离式立交桥1座，道路设计标准为双向10车道，设计时速为80公里/小时，是全省目前设施最齐全的高等级城市道路。这条路的建成，把郑州和开封两座城市紧紧地联系在一起，成为郑汴一体的融城之路，也是郑汴一体化进程中的里程碑。在些投资者看来，有两个因素会支撑着开封房价继续攀升。一个因素是郑州房价。受郑汴一体化的影响，郑州、开封将逐渐融城。目前郑州房价每平方米均价已是三四千元，高位已是六七千元。投资者认为，郑州在全国省会城市中，房价并不高。郑州的房价还有再提升的空间，开封也会适时跟涨。另一个因素是郑东新区。这个新城区城市规划、基础设施、绿地、水面等方面，均是按高品位打造。然而，目前郑东新区还没有很多机关、企事业单位进入，居住人口也不多