Z小区上调物业费答客问.doc

Z小区上调物业费答客问 Z小区上调物业费答客问提要：如保持目前的物业费标准会产生什么不良后果？据我公司了解，目前全社会的物业行业均遇到了成本上涨导致的收不抵支问题 更多精品来自简历 Z小区上调物业费答客问 根据小区目前的经营态势，2017年已经出现入不敷出的状况，2017年预算亏损万多元。物业公司事先就调整物业费用方案与部分业主进行了沟通，现对所涉及的问题归纳如下。 1、为什么要调整物业费？ 近几年，随着社会各种费用的不断上涨，导致物业服务成本大幅增加。目前筹集的物业费总额已无法维持既有的服务水平，为避免严重影响小区的服务品质、导致业主的居住感受下降、对房产的保值增值产生不利影响，特此提出调整物业费。 物业服务属劳动密集型行业，从近几年的经营数据分析及行业对比发现，人工成本占到整个物业支出的50%以上。2017年入伙时，小镇6保安员的工资为1140元/月，当时政府未强制要求为员工上社会保险，因此每月1140元的工资是企业对一个保安员全部人工费支出。到了2017年，保安员的月工资上涨到2800元，而且目前政府已明文强制要求为员工上社会保险且五险绑定，公司按此要求为员工每人每月支付保险费元，因此目前公司为每个保安员每月支出元。为了节约成本，我们已经将人员由三班制改为两班制，上班时间由每岗8小时改为每岗12小时，可以说人员编制和工作强度都已达到极限。入不敷出成为了一种必然。根据XX 2017年度物业服务费收支预算显示，本年度小镇6将出现万元的经营亏损。 2、是否今年才遇到物业服务资金不足的问题，为何今年提出调整物业费？ 我小区的人力成本在物业服务支出中达到60%以上，公共区域及共用设备设施的能耗费用占20%左右，以上两项费用支出占物业费用的绝大部分。北京市最低工资标准的多次调整对劳动密集型的物业服务来说影响很大，最低工资增长社保基数也随之调整，社保支出也逐年增加；再者，从去年年初，政府强制企业为员工上五险，人力费用进一步加大。对于公区及共用设备设施的水电消耗来讲，费用单价也多次上涨，能耗费用的支出也逐年增加。公区维修所使用的物料市场价格、特种设备外包维保费用的上升也是助推物业服务资金不足的因素。 我公司早在几年前就遇到了成本上升的问题，也采取了一些应对措施，比如：逐步在合理范围内精简人员、增大每位员工的工作量，尽量减缓人力成本压力；我公司也通过节能改造等方式降低能耗，节省能源支出，合理调配资源及费用的方式一直在进行。 但面对成本全面上涨的巨大压力，内部合理调配总会有限度，目前人员编制已经压缩到极致，如再压缩势必严重影响服务品质，其他节能措施的实施前期投入也较大，短期难见成效。本年已有万余元的亏空，为避免小区的物业服务品质在未来持续受到负面影响，特申请上调物业服务费。 3、如保持目前的物业费标准会产生什么不良后果？ 据我公司了解，目前全社会的物业行业均遇到了成本上涨导致的收不抵支问题，面对亏损，因业主反对调整物业费，一些物业公司采取无底线降低服务标准、过度压缩人工投入等方式勉强维持，导致了社区混乱，陷入了恶性循环。 目前XX物业服务成本已经压缩到极致，如再不调整物业费、增加物业费总额，亏空到一定程度，物业服务品质势必也会跌破红线，将会出现人员编制过度压缩导致的夜间无保安巡视、无钱支付绿化养护费用导致的草坪枯死黄土裸露、维修费用不足导致的园区设施破损无法维修等后果。如出现以上恶性情况，届时挽救为时已晚，面对此重大风险，物业公司向全体业主发出预警。 XX作为区域内具有代表性的项目，广大业主对生活品质有较高追求，大多数业主不希望以降低服务标准、牺牲小区品质为代价维持后期的物业管理。 4、物业费调整幅度是如何确定的？ 物业公司根据历年收支、当前费用及未来几年的成本上涨预期，提出了每平米每月上调元。该方案在保持目前服务品质的前提下，实现一些基础服务的再深入及细化，比如可以通过适度上调待遇留住老员工，不再是经常看到陌生的面孔，可以对园区的绿化进行优化，可以增加保安员的巡逻频次。依此标准，预期未来3-4年的物业服务水准不会受到影响。 5、物业费调整后服务品质是否提升？ 调整物业费的初衷是为了解决目前遇到的成本压力问题，防止服务品质严重下滑，同时物业费调整后，物业公司会在服务的精细化方面有所提升。 高品质服务需要高素质员工，物业公司首先保障一线保安、保洁、工程及客服人员的工资水平有一个适当的调整，使符合要求的一线员工的收入在行业内保持有竞争力，留住、吸引高素质的服务人员。 另外，物业公司也会加大对公共区域及共用设备设施的维护力度，园区的园林绿化维护工作会更加精细。因物业服务资金的充裕，为物业