2014年宜昌城区部分房地产项目调盘情况报告.doc

2014年宜昌城区部分房地产项目调盘情况报告 宜昌城区其他楼盘情况调查情况 为使得点军五龙村项目的方案设计中，达到项目整体的布局规划合理；确定最佳、最有市场竞争力的的户型设计户，确定最为合理的户型配比的目的。现对宜昌城区其他楼盘情况进行调查，并将主要调查结果统计分析： 1 江南星城 1.1 项目概述及特点（地理位置、交通条件、整体规模及特点） 江南星城项目地点为点军区五龙一路，距江南大道500米，乘82路公交车直达，27路公交车在五龙站下车，交通较为便利。 该项目总占地面积约150亩，南北长约650m，东西长约150m，为狭长形地块，全部20栋楼均为高层住宅建筑，无其他产品；高层住宅楼层数以25、26层为主。整个小区还规划有商业、菜市场、社区医疗、活动中心等建筑。 楼盘整体建筑风格讲求山群景、江景、天然绿色与楼群布局相结合，20栋高层建筑均为正南北朝向，保证良好的采光、通风效果。 江南星城以低密居所、景观居所、宜居生态地产、公园地产等为主要特色为主。 1.2 主要经济技术指标 江南星城项目主要经济技术指标：总用地面积99843.89m2，总建筑面积286951m2；其中住宅建筑面积214777m2，商业建筑面积2264m2，地下建筑面积64601m2，计算容积率面积219347m2，建筑密度13.15%，绿化率32.12%，容积率2.195，总户数约1794个，配置停车位1850个（其中地上175个，地下1675个）。 1.3 户型情况及配比 江南星城总计20栋住宅楼，楼层数24～28层，主打楼层数为25、26层。总户数1794个，其中含有2梯3户、2梯4户、2梯2户等3个户型结构。最大户型为3房2厅2卫1厨4阳台，面积166.5m2，最小户型为1房2厅1卫1厨1阳台1花园，面积82.3m2。主打户型为115～125m2及130～140m2等较大面积户型房型，上述两部分房型占总比例的69.5%。江南星城的户型品种多种多样，大中小各类户型均占一定比例，可以满足各类经济能力、需求目的的购房者的需求，高层产品品种较多。 1 表1-1 江南星城各类面积房型比例列表 1、优点： （1）130、120m2两级主打户型均布置于2T2、2T3房型结构中，住户居住较为宽松，不会觉得很有拥挤的感觉。 （2）130、120m2两级主打户型主卧和客厅均有南向的凉台和窗户，整套房屋内的通风及采光效果良好。 （3）各种户型中均有空中花园（160m2超大户型没有配备）作为住户可改造的赠送面积，增加了各种户型产品的性价比和可利用性。 （4）主打户型客厅均为南北向，开间普遍较大，整体感觉宽敞明亮。（5）各种面积户型均有配备，高层产品品种丰富。 2、缺点： （1）按照中国古代阴阳学说，山南水北谓之阳、山北水南谓之阴，整个楼盘地理位 2 置属山北地域，为向阴之地。这使我们项目对他们一个很好的优势，尤其是较矮楼层采光的比较方面。 （2）166m2最大户型阳台较小（3.8m），虽也有入户花园，但因为处于边边角角，视角受到很大限制。虽然住宅尺寸宽敞，但宽景阳台、空中花园等彰显住宅档次的部分相对平庸。 （3）82.3m2小户型整体设计不理想，在这种面积条件下只设计1房2厅显得较不合适，购房者若倾向于小户型，自然是因为资金状况希望在最小的空间下同样能发挥最大的功能，即便有空中花园可用于改造，可购房者也会因为远低于心里预期而放弃。 1.5 户型使用率 江南星城户型使用率普遍维持在80.5%，加上一些完全可以利用的花园等设计，花园的面积普遍达到8～10m2，改造后的各户型使用率一般达到84%左右。 表1-2 江南星城各类面积使用率统计表 2 华鹏.梧桐邑一期 2.1 项目概述及特点（地理位置、交通条件、整体规模及特点） 梧桐邑项目地点为伍家岗区宜昌新政务区（东山大道延长线和东站路交汇处），距五 3 一广场、火车东站均在2公里范围。乘坐2路，21路，101路，102路，103路，21-1路至火车东站，交通较为便利。 该项目总占地面积约16.8万m2，为盾形地块，总建筑面积约57万m2，拥有高层、多层、花园洋房、类别墅等多种产品类型，并设有幼儿园、艺术馆等文化生活配套。 楼盘整体建筑讲求依山傍水，融合别墅、洋房、景观高层、梧桐大道、艺术馆等代表着有闲阶级的人文生活精髓，为典型的景观居所。一期为10栋33层高层住宅，南北朝向。 楼盘属宜昌新政务中心和东