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设计成本控制 案例浅析 中海发展（苏州）有限公司 张镝 目录 第一部分：前言 第二部分：建筑成本控制案例 第三部分：景观成本控制案例 第四部分：室内成本控制案例 第一部分 前言 前言 建筑成本控制 景观成本控制 室内成本控制 房地产开发无非是两个目的：社会效益与经济效益。社会效益是指项目在市场上的形象、地位、知名度等内容。经济效益简单说就是项目开发所获取的利润。经济效益对于一个企业的生存和发展是基础和前提，那么，利润最大化势必成为企业经营的主要目标，如何使利润最大化？成本控制至关重要。 A penny saved is a penny earned. “一分节省，一分利润” ——本杰明·富兰克林 前言 建筑成本控制 景观成本控制 室内成本控制 第一部分 前言 成本控制贯穿于开发过程的始终，从国内外实践和数据来看，影响开发成本的，是约占开发项目建设周期1/4的设计前期阶段，在方案设计阶段，影响成本的可能性为35-75%，在初步设计阶段，影响成本的可能性为75-95%，在施工图设计阶段，影响成本的可能性为5-35%。 前言 建筑成本控制 景观成本控制 室内成本控制 第一部分 前言 第一部分 前言 因此，成本控制的关键在设计，在于形成分专业、分阶段的全过程成本控制体系。对于成本控制，我们中海有着成熟的管控经验，因此，对于整个成本控制体系我就不再赘述。下面，我们结合工作中的点滴对成本控制进行简要介绍，希望能达到抛砖引玉的作用。 前言 建筑成本控制 景观成本控制 室内成本控制 在讲成本控制之前，我认为有必要先和大家探讨一下成本控制原则：在一个项目的设计过程中，我们应该综合平衡成本、进度与品质三者的关系，而不应该简单地为了控制成本而控制成本，成为成本本位主义，而忽视了产品的品质以及项目进度。 成本 进度 品质 前言 建筑成本控制 景观成本控制 室内成本控制 第一部分 前言 地产项目 所谓的品质 就是在业主可能 接触到的地方增加足够多的细节 即 把钱用在刀刃上 前言 建筑成本控制 景观成本控制 室内成本控制 第一部分 前言 第二部分 建筑成本控制案例 前言 建筑成本控制 景观成本控制 室内成本控制 方案阶段的成本控制具有“一锤定音”的地位和作用，在规划设计环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以，应高度关注这一阶段的成本控制。结合集团与区域在成本控制方面的相关要求，我们应重点关注了以下几个方面： 1.控制不可售面积： 项目的利润来源于可售面积，即： 利润率=（单方售价×可售面积-项目发展总成本）/项目发展总成本 对于只投入、无产出或产出低的不可售面积应严格控制，如地下室、地下车库、架空层、附属配套设施（居委会及物业用房等）、无功能坡屋顶、夹层、非景观凸窗等等。 方案阶段 施工阶段 施工图阶段 前言 建筑成本控制 景观成本控制 室内成本控制 第二部分 建筑成本控制案例 项目名称 总建筑面积（m2） 可售总建筑面积（m2） 不可售建筑面积（m2） 不可售建筑面积比例（%） 胥江府 204971 165135 39836 19.43 国社199-1 283095 225797 57298 20.24 国社232 204226 163939 40287 19.72 国社199-2 120120 93880 26240 21.85 国社199-3 159447 128541 30906 19.38 国社235 288894 215004 73890 25.58 御景湾 529307 392124 137183 25.92 姑苏公馆 119092 87372 31720 26.63 苏州公司各项目不可售建筑面积汇总表 方案阶段 施工阶段 施工图阶段 前言 建筑成本控制 景观成本控制 室内成本控制 第二部分 建筑成本控制案例 施工图阶段 通过此表我们可以看出： 各项目的不可售建筑面积占比约19%-26%，各分项占比最大的三项分别为地库、附属配套用房、架空层；同时，项目的定位对不可售影响很大，如姑苏公馆项目由于定位较高，车位配比大于1：1，从而不可售建筑面积比例较高。 结论： 对于不可售建筑面积应严格控制，对于地库、配套用房、架空层等严格按照相关政策要求进行控制。 方案阶段 施工阶段 前言 建筑成本控制 景观成本控制 室内成本控制 第二部分 建筑成本控制案例 2.严控非必要建筑立面装饰性构件： 建筑立面效果一直以来是我们所关注和重视的，但在追求效果的过程中，我们往往忽略了建筑立面对成本的影响。在立面设计上一些可