上海象屿都城项目三期营销报告.ppt

谢谢！ 样板房软装风格建议 接待区 入口 洽谈区 模型区 售楼处——区域功能划分 进门迎来 区位介绍 整体模型介绍 四期模型介绍 户型介绍 卖点重梳 洽谈1 实地看房 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 资源整合与挖掘 多点拓展出击 区域客户深耕 优势媒体攻击 系列周末活动 节点性大活动 样板房集中开放 贷款资信 集中查证 开盘及付款规则 反复教育 突击发号 确定购买顺位 集中开盘 确定具体房号 快速跟进签约 2万元存款证明 意向客户登记 日常维系措施 非常规 来人导入 持续暖场 及客户维系 意向升级 及客户梳理 急速升温 预约及开盘 预约及开盘模式 关键阶段的核心问题 前置锁客预约启动 时间，拉长周期放 大基数 低门槛启动，放量 与试探为主 增加预约进程中的 集中的意向排摸和 落点疏导 分级释放优惠，最 大比例一定匹配最 重要的环节 一定重视关键动作 的逐一把控，含落 点、资格、意向、 未购原因 * 营销策略 四期整盘策略 四期8栋楼，448套房源，113㎡三房共计224套；90㎡2+1房共计208套，另有一楼特殊房型80㎡一房共计16套 ； 低迷市场环境下，低价 入市并快速取得反响， 取得逆势销售突破 以中低产品跟进，保持 量价平衡 随着较优产品推出，不 断提升价格以试探弹性 空间 销售尾声最优产品吊价 策略，压迫其它产品快 速去化，以周期换取利 润 低价入市、逆势突破 少量多批、稳步提价 树立标杆、形成挤压 产品分类 沪 亭 南 路 淀 浦 河 路 嘉富丽别墅 因户型相同，景观、干扰区分 34 35 36 37 38D 38C 38B 38A 景观PK（由好至差） 最好：34# 较好：35#、36#、38A# 一般：37#、38B#、38C# 较差：38D# 干扰PK（由弱至强） 最弱：35#、36# 较弱：37# 一般：34#、38B#、38C# 较强：38A#、38D# 综合PK 第一梯队：34#、35#、36# 第二梯队：37#、38A# 第三梯队：38B#、38C#、38D# 具体推案顺序 沪 亭 南 路 淀 浦 河 路 嘉富丽别墅 第一批：34#、35# 工程进度优先，优势产品组合，以低价入市快速取得反响，形成逆势突破； 第二批：37#、38C#、38D# 中低产品跟进，保持量价平衡，快速实现所推5幢楼的主体销售； 第三批：38A#、38B# 随着38A#、38B#较优势产品推出，在稳定销量前提下，不断抬升价格试探弹性空间； 第四批：36# 楼王产品吊价策略，压迫前7幢楼余房销售，以销售周期换得销售利润； 34 35 36 37 38D 38C 38B 38A 四期整体推盘时间表（方案一） 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 34#、35# 37#38C#38D# 38A#38B# 36# 计划： 12月底推出34#、35#（低价，开盘50%，续销25套月） 4月初推出37#、38C#、38D#（低价，开盘40%，续销25套月） 7月初推出38A#、38B#（提价，开盘40%，续销20套月） 10月初推出36#（吊价，开盘30%，续销20套月） 2012年底前达到主体销售结束阶段 四期整盘价格走势关系 16500 低价入市 稳步提价 吊价 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 34#、35# 37#38C#38D# 38A#38B# 36# 四期整体推盘时间表（方案二） 2011年末市场太不明朗 易陷入价格恶战， 销售 风险太大 蓄客、预约及开盘受3期 交房或交房客户影响大 年末3期交房工作分散人 力场地，再强力做4期蓄 客及开盘难度大 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 34#35#38C# 37#38D# 38A#38B# 36# 得出第二套推盘方案 计划： 3月初推出34#、35#、38C#（低价，开盘60%，续销30套月） 5月初推出37#、38D#（低价，开盘50%，续销25套月） 7月初推出38A#、38B#（提价，开盘40%，续销20套月） 10月初推出36#（吊价，开盘30%，续销20套月） 2012年底前达到主体销售结束阶段 以第一套推盘时间表来阐述报告后面内容 第一批开盘目标（至12月底前） 12月底 开盘50%60套 难点：低迷市场下，蓄客时间短，60套的成交客户如何快速寻找到? 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 34#、35# 37#38C#38D# 38A#38B# 36# 12月底 开盘50%60套 难点：低迷市场下，蓄客时间短，60套的成交客户如何快速寻找到? 快速结束31 号楼余房销 售，预留充足时间做4期 蓄客 多渠道、精准型导客策 略，