世联_山东烟台鲁商项目操盘策略2011年2月.ppt

1、营销战略 世联怡高 鲁商悦海中心2011年营销策略总纲 S优势 O机会 城市新核心地段 区域绝版稀缺地块 政府区域规划 大型品牌开发商 创新产品设计 完善智能化配套 B栋产品形象较低 无天然景观资源 W劣势 T威胁 政府规划，拉升本区域价值 区域在售强销项目较少、近期无新项目入市 区域个别项目以价格优势截流部分客户。 未来政策走势不明朗，市场存在潜在威胁。 销售目标： 完成8000万，122套销售； 区域价格标竿，9月底清盘 项目目标： 区域加冕， 树立价格高地 完美收官，品牌提升 1项目SWOT分析 区域价值(规划、配套、绝版、核心) 项目价值[品牌、技术精华] 客户关注点(绝版、核心、升值潜力) 以区域发展规划为突破口，传递项目核心价值，营造财富增值，打造财富增值标杆。 战略制定 巩固形象，放大稀缺地段，提升心理预期； 提升区域及项目价值，扩展及提升客户群体； 达成销售目标，实现高价格销售。 战略目的 2营销战略选择 3营销策略 价格策略 渠道策略 稳健的价格策略+适当的促销 老客户维护+圈层激励政策渗透 推广策略 高效推广策略，精准传播渠道 活动策略 节点活动+产品展示活动配合 产品策略 价值挖掘+项目细节亮点放大 2011年营销策略 5月 6月 7月 8月 4月 3月 推广主题 渠道挖掘 与汽车4s店、行业协会联动 客户集中市场行销 Call客电话营销 4营销总控 销售目标 推售节奏 活动展示 房展会集中派单活动 二批集中选房活动 团购优惠月 老带新优惠活动 样板房展示日 二批房源蓄客期 二批房源加推热销期 完成蓄客650批 开盘热销85套 持续销售37套 区域升级 产品升级 财富升级 9月 区域发展论坛 5目标分解 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 整体目标 蓄客650批 蓄客450批 关键营销 节点 样 板 间 开 放 集 中 认 购 开盘目标 85 10 17 10 认筹客户 （组） 150 来访客户 （组） 50 50 200 250 100 100 200 150 关键点二 关键点一 2、执行举措 2.1第一阶段（1-5月） 推广目的：提升项目升值潜力，制造紧张感。 方向！2011财富发展向南8公里！ 推广主题： 阶段目标：完成蓄客650批，为开盘目标85套做铺垫。 平台！2011代言港城商务、创富新平台！ 2.1第一阶段（1-5月） 第一阶段（1—5月） 销售任务：完成蓄客650批 工作计划： 1、借助新年喜庆气氛，加强老客户的维系工作，并给客户赠送新年礼品，以增进客户感情，形成口碑传播。2、加强对已经签订大定协议的客户的签约工作以及客户按揭贷款资料的收取工作，保证既有的销售成果以及快速回笼资金。 3、在房源推售方面不进行新房源推售，去化一批剩余房源。 4、宣传主题主要针对投资/区域规划等客户关注点进行宣传。 5、3-4月，借助有利时机、多渠道宣传，快速蓄客，为二批房源加推做铺垫。 2.3推广计划 3月 渠道 时间 内容 来访目标 费用 行销 第一周： 四人一组轮流行销 35 第二周： 四人一组轮流行销 35 报纸 第三周： 《烟台晚报》末整版 40 80000 短信 第四周： 短信20万条 30 10000 户外 抢占，财富洼地 10 1000 广播 每天15次，每次30秒 10 1200 网络 信息更换，动态链接 20 围挡 画面信息更换 20 3000 总 计 200 95500 随着项目不同营销节点，配合优惠措施，市场现状及时调整 2.3推广计划 4-5月 渠道 时间 内容 来访目标 费用 CALL客 4月第二/三周： 四人一组轮流行销 50 500 5月第二/三周： 四人一组轮流行销 50 500 短信 4月第二/四周： 5月第三/四周： 短信60万条 60 30000 报纸 5月第二/四周： 销售信息（末版） 100 160000 户外 商务旗舰 10 1000 广播 每天15次，每次30秒 10 12000 网络 五月首页通栏 10 30000 总 计 200 234000 报广随着项目不同营销节点，配合优惠措施，市场现状及时调整 系列软文，区域炒作 软文炒作关键点：城市化、绝版、核心 软文炒作主题： 《城市向南8公里——莱山副中心的迅速崛起》 《引领区域财富增值标杆——鲁商悦海中心实录》 《精华沉淀——悦海中心热销揭密》 2.4报纸/网络系列软文 2.6积客累客活动 房展会现场派单宣传活动 活动目的：利用房展会进行集中宣传，促进销售，同时为二批加推房源积累意向客户 活动时间：4月3-9日 活动地点：房展会现场 活动形式：置业顾问携带礼品及宣传资料进行现场派单，发放礼品及宣传资料，介绍项目 活动对象：参加房展会的所有客户 2.6区域价值提升活动