上海某别墅地块项目定位分析.doc

上海某别墅地块项目定位分析 上海某别墅地块项目定位分析提要：针对部分潜在客户群调查表明，随着”5+2”生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外 更多资源来 上海某别墅地块项目定位分析 说明 项目定位是依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。 一、项目定位及不同住宅项目所应具备的地产因子 1、不同住宅项目所应具备的地产因子 房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表： 地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况 对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区符合 对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等。符合 对小区周边市政配套要求高很高高高 符合 小区物业管理的要求低不高高很高 可达到 建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计可达到 容积率、覆盖率要求无一般低低 可达到 对休闲空间，绿化要求无一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所及小区内环境可达到 景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合 以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块. 2、项目市场定位 1）地产项目定位之基准 地产项目的定位是基于： ◆项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能； ◆市场调研反映的具有有效需求的市场空间； ◆政府在城市总体规划上的限制。 2）项目定位 从项目定位之各基准出发，考察本项目的地产因子、市场空间及政府城市规划对该地块的规划限制，发现： ◆该地块为城市规划之高档房产之住宅用地，容积率≤,建筑密度≤？% ◆该地块具有建造中高档住宅所需的充分的地产因子； ◆上海市商品住宅市场调研表明，以低容积率、低建筑密度为其显著特点的别墅类物业在经历了前几年的低迷后， 正走向全面复苏；另一方面，虽然本项目区域内已有不少数量的所谓中高档别墅类物业供应，但大部分别墅楼盘带有浓厚的乡村色彩，真正高品质的住宅的市场有效供给不足，区域内有效需求旺盛。 ◆针对部分潜在客户群调查表明，随着”5+2”生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外，使市场购买力随之日趋健旺，类似本案这样的住宅小区将是他们的首选。 因此，本项目地块具备定位为”纯高尚独立别墅的品质生活园区”的充要条件。该项目将定位于以下概念： ◆上海市海湾旅游度假区的高尚生活圈概念； ◆上海市郊大型别墅群概念； ◆成功人士”5+2”崭新生活模式的概念； ◆利用地块内的水景资源及地势的起伏和结构的处理，做出傲视上海的海景住宅和生态住宅的概念； ◆低容积率、低建筑密度、高绿化率塑造出真正高品质的别墅群的概念； ◆纯正美式乡村别墅建筑风格的概念。 ◆以上概念成为上海市其他小区模仿的样板概念。 二、主力客户群定位 根据项目的市场定位，本项目之主要客户群应包括： 主力客户群体职业特征家庭结构可能购楼类型 私营企业主各行业满巢阶段或空巢阶段，一般有保姆处理家务。追求人生功成名就后的高品质生活享受。成熟型及豪华型 企业高级管理人员外企、合资企业及效益较好的国内企业初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。经济型及实用型 个体工商户以商贸为主初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。实用型及成熟型 灰色收入者行政单位满巢阶段或空巢阶段。成熟型及豪华型 律师、会计师事务所等部分高收入者有名气的律师、会计师等初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。经济型及实用型 证券投资行业及部分自由职业者工作场所、时间相对自由初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。经济型及实用型 文艺界知名人士歌、画、文等文艺娱乐界初巢、满巢和空巢阶段，需要家庭工作空间，追求品位和格调。豪华型及成熟型 衣锦还乡人士在沿海城市或海外有较高收入者多为家人购置。实用型及成熟型 三、户型比定位 1、经济型 l户型：4房×2厅×3卫×1厨 l面积：230－250平米 l比例：占10％。 2、实用型 l户型：4房×2厅×3卫×1工×1厨 l面积：250－280平米 l比例