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某商业项目可行性报告 (500字) 第一章 投资环境分析 一、房地产在国民经济中的支柱地位和作用 (一)房地产业对经济增长的贡献1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2007年，房地产行业增加值从3454.5亿元上升为11854.3亿元，年均增长14.7％，高于国民生产总值的增长速度。1998年到2007年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率从6.32％上升到11.56％，年均9.15％。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到2007年房地产开发投资对GDP增长的间接贡献率从 8.71％上升到15.93％，年均12.61％，房地产开发投资对GDP增长直接贡献率加间接贡献率由1998年的15.03％上升为2007年的27.49％，成为对经济增长贡献最大的产业。要消除全球金融危机对中国经济增长的负面影响，刺激经济增长首先要房地产繁荣，房地产投资每增加1％，就可贡献0.275个百分点的GDP增长率。房地产业对经济增长的巨大贡献源于房地产是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。 (二)房地产业对投资增长的贡献 对经济增长贡献40％的是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重最大，高达20％以上。 以固定资产投资对经济增长贡献40％计，房地产投资对经济增长贡献高达8％，是符合国际标准定义的主导产业。 (三)房地产业对消费增长的贡献 消费对经济增长贡献37％，房地产销售额近5年平均占全社会消费品零售总额的23.5％，是占消费份额最大的行业。在全球经济危机日益加深的环境下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择。 (四)房地产业对进出口增长的贡献 房地产业对进出口的贡献表现在扩大进口、降低过高的贸易顺差、平衡国际收支。2008年房地产业投资中包含了近1.5万亿建安成本，高端豪宅采用大量进口的石材、铝合金材料、卫生陶瓷材料，约占8％建安成本，近1200亿元。 (五)房地产业对就业增长的贡献 根据国家统计局数据，1998年我国房地产从业人员为94万，到2007年这一规模达到了 166.5万，年均增长6.6％，比同期我国全部就业人员的平均增速(1.0％)和第三产业就业人员平均增速(3.1％)分别高出5.6和3.5个百分点，体现了对增加就业的推动作用。更重要的是，通过带动相关产业的发展，房地产业对其他产业的就业增长也发挥了积极作用。2007年我国与房地产业直接关联的建筑业、建筑装饰业就业人数分别为3085万人、1400万人，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。由此估计，我国与房地产业相关的就业人数约1亿人，分别占到2007年全国就业总人口及城镇就业人口的近1/7和1/3。 (六)房地产对产业的拉动作用 房地产在经济中的支柱地位最外在表现就是对上下游相关联产业的链条长，长达60多个关联产业，近300个细分行业，拉动力非常强大。 与房地产关联度排在前五位的分别是: 金融保险业:2008年1－3季度，中国对房地产开发商融资贷款高达2万亿元，对住房销售贷款3.3万亿元，占整个信贷总额的16.8％，住房按揭成为银行安全性高、盈利能力强的主业之一。 商业:房地产的80％住宅项目都有住宅商铺，作为商业地产项目的大型购物中心、酒店、写字楼等都会增加商业经营，促进商业消费。 建筑业:房地产开发成本中，有近一半是建安费用。2008年3万亿元房地产开发投资， 1.5万亿元会直接间接转化为建筑业营业额。 建材、装饰装修业:房地产开发原材料需求直接拉动建材业。据统计资料，钢材新增产量中的60％用于房地产项目开发。 家具、家电制造业:全部酒店、写字楼、商场、住宅都创造各类家具、家电的巨大需求，房地产是拉动这些产业发展的主要驱动力。 据华东师范大学魏润卿的研究，中国房地产对相关产业带动系数为1.42，与美国、日本、英国、澳大利亚等发达国家均值相近。 (七)房地产业对财政收入的贡献 房地产开发企业对财政收入的贡献分三大类: 一是土地出让金。2007年房地产开发企业向地方财政交土地出让金1.3万亿元，当年地方财政总收入2.27万亿元，土地出让金占地方财政收入57.2％、占房地产开发企业总支出的30.36％、占房地产开发企业总成本的42％。 业向政府交纳的税收占房地产开发企业总支出的19.06％。 三是政府向房地产开发企业收费