合富辉煌长沙市奥林匹克花园整体营销策略.ppt

长沙奥林匹克花园 2006年度 目 录 第一部分：必要说明 第二部分：认识问题——2005年长奥相关问题思考(见附件) 第三部分：认清市场——市场竞争态势分析 A.?长沙市房地产需求市场分析（见附件） B.?长沙市品牌项目2006年营销策略预测（见附件） C.?2006年长沙房地产市场到底需要什么？ D.?长沙奥林匹克花园品牌痕迹的认识(略) 目 录 第四部分：认清客户——长沙奥林匹克花园客户情况分析 长沙奥林匹克花园目标客户群需求调查分析 第五部分：长沙奥林匹克花园的品牌特性是什么？ 第六部分：长沙奥林匹克花园的主题口号调整 目 录 必 要 说 明  2005年，长沙奥林匹克花园在贵司的统筹协调下，通过参与合 作公司的共同努力和精诚协作，长沙奥林匹克花园雅典一区的销售 取得了几近圆满的成功，但是也有许多值得我们总结和借鉴的情况。 就长奥的销售策划工作，我们本着一贯认真、严谨的工作作风， 就项目的实际情况，结合最新的市场动态，力求为本项目找到最佳 的营销策划思路，成功规避相应风险，为贵司赢得最大的经济效应 和社会效应。 本整体营销策略报告由四大部分构成： 对长沙市房地产需求市场和品牌项目2006年整体 策略进行预测分析，从而解决目前长沙房地产市场到底需 要什么的疑问？ 对长沙市普通市民进行针对调查，分析项目 2005年整体推广的得失；进行长沙奥林匹克花园品牌痕 迹调查，从而进一步了解雅典一期推广给普通市民留下 了什么印象，从而挖掘客户的深层需求，确定我们的推 广倾诉点？ ——认清客户·挖掘客户潜在需求 对长沙奥林匹克花园的品牌特性进行深入对比 分析，从而解决我们的个性和最大优势是什么的问题？ 通过综合目标客户需求和品牌特性，得出项 目2006年的传播口号和整体策略目标，同时参照贵司给 予的工程节点，重新调整2006年上半年的阶段性部署。  本报告力求能透彻理解、创意思考、完整论述、严密依据、整体 突破，具较强可实施操作性。 2006年长沙房地产市场到底需要什么？ 市场需要一个引导长沙房地产市场潮流的全国性品牌 目前长沙市总共有超过800家的房地产开发公司，其中外来房地产公司操作项目127个，但是根据长沙房产局统计，目前在长沙有项目可操作的开发商接近200家，但是目前在长沙还没有一家房地产公司能在市场总销售份额中占到5%以上，也就是说长沙还没有出现一家能引导房地产市场潮流的全国性品牌，还处于“诸侯争霸，群雄并起”的局面，而在其他沿海城市潮流主导品牌所占份额比例多超过20%。 ?市场需要一个将湖湘文化与外来品牌先进经验成功嫁接  的标志楼盘 房地产开发还是一个地域差别性很明显的行业，长沙市有自己的独特地域文化和人文习惯，目前市场还没有一个楼盘能将本土湖湘文化建筑精髓与外来设计理念和操盘手法有机结合的项目。 2006年长沙房地产市场到底需要什么？ 钢筋水泥的城市，忙碌的奋斗者渴望的是一个心灵的家园和一个和谐的温情社区，而目前长沙市虽然也很多开发商提倡生活理念和品质生活概念，但是没有哪个楼盘能真正理解客户的原始欲望，更多还是简单的满足自我居住和自我需求，而没有上升到和谐无间、享受生活。 2006年长沙房地产市场到底需要什么？ 市场需要一个主题概念和实际行动相吻合的品质楼盘 通过近今年对长沙房地产市场的观察，越来越清晰的发现：长沙从来就不缺少好的产品概念和推广手段，最缺的就是当美好蓝图描绘出来后，能扎扎实实的去落实和实现，去做到细节。更多时候概念是概念，出来的与实际预想却有相当的落差。 2006年长沙房地产市场到底需要什么？ 市场需要一个高性价比的品牌楼盘 物美价廉是消费者永远的理想目标，长沙房地产市场多数出现的局面就是价格不低，品质不高的尴尬局面，如果有品质楼盘用超乎想象的品质和大跌眼镜的价格出现市场，必然将引起市场的关注和热捧。 长沙奥林匹克花园品牌特性调查 长沙奥林匹克花园目标客户群需求调查分析 目标客户定位特征： ?? 主力客户年龄：35岁——45岁 收入