商业地产北京金融街区域写字楼市场分析报告.docVIP

金融街区域市场分析 金融街地区概述 ? ?????????? 北京金融街历史源远流长，早在元代起就被称为“金城坊”，而明、清两代的金城坊，更是遍布金坊、银号，商贾富豪和皇亲国戚大发其财，成为北京金融业最初的萌芽。到了清末，户部银行就设于此，不久改为大清银行。民国元年，又改为中国银行。其后大陆、金城、中国实业各银行，均先后设立于此。悠久的历史渊源，强烈的金融文化背景效应对国内外众多投资商家具有很强的吸引力。 1993年，国务院批复了北京市的城市总体规划，其中提出要在西二环路东侧，建设一个集中国家银行总行、金融机构总部为主的建筑组群，确定了北京金融街的位置与基本功能。金融街规划用地位于西二环东侧，南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西自西二环路，东临太平桥大街，南北长约1700米，东西宽约600米，规划用地103公顷，总建筑规模300多万平方米。 金融街地区四面临城市干道，区域内，东、西向的武定侯街、广宁伯街，将金融街从南向北划分为南区、中区和北区三部分。而中区是金融街规划、开发的重点。此区域定位是建设为国际领先、国内一流的金融管理中心。中国加入世贸以后，按照国际金融机构对办公场所的需求，中区规划进行了重新调整。中区建筑的总规模在120万平方米左右，包括智能化写字楼、五星级酒店和高档公寓以及配套的健身、娱乐设施等。 ? 二、金融街地区房地产市场分析 （一）写字楼 1、市场供应 （1）???? 现有供应状况 金融街目前建成的项目有： C1——中国建设银行总行办公室 C2——平安大厦 C4——投资广场 C5——中国电信指挥中心、亚洲金融大厦 C6——通泰大厦 C7——国企大厦 C8——百盛大厦二期 D3——百盛大厦 A6——国际金融中心 G1——华实大厦 B5——富凯大厦 （1）???? 潜在供应 目前金融街仍有项目在建设中，它们是： A7——英蓝国际大厦 B4——金融街A座 B6——中政大厦（网通大厦） G2A——金泽大厦 G7——盈创大厦 F5——金殿大厦 ? 还有一些已经完成拆迁，拟建项目有： A3——金亚光大厦 A4——新盛大厦 B1-3——鑫茂大厦 华荣公寓写字楼 2、市场需求 A座 B座 所属行业划分：1、IT 2、服务业 3、机电业、制造 4、金融 5、贸易 6、媒体传播 7、广告 8、咨询 9、出版 10、房地产 11、医疗 12、教育 13、其他 企业性质划分：1、国有 2、民营 3、外企 4、办事处机构 客户行业特征 ????????? 按行业类别划分（饼图） 由上图可知，最多的是金融业、咨询业的企业，其次是贸易类。 ????????? 按企业性质划分（饼图）） 最多的是民营企业，占到了53％，超过一半；其次是国有企业，占到37%，外企公司几乎没有，有3个外资企业驻京办事处。 3、租金和售价 $18-25/月·平方米，这样的租金水平与朝阳门地区写字楼的租金基本持平，较之CBD传统写字楼租金稍低。金融街地区写字楼需求旺盛，几乎所有的楼盘空置率都在8%以内。）） 4、市场空间分析 从客户构成看，金融街地区有稳定的传统行业的基础，传统企业对写字楼的需求较为稳定，在过去一年多来较少受到互联网经济调整的影响，但也不会产生迅速扩张现象。所以金融街的发展相对稳定，市场需求有稳定的基础。 随着中国电信大厦和中国移动大厦的落成，电信通讯行业的公司也将对本地区产生更多的需求。中国电信和中国移动的入驻，在相当程度上将导致金融街以金融机构为主的需求市场的结构重组，并极大地扩大了金融街需求市场的范围。 由上述分析可以看出，未来金融街的写字楼市场空间很大。 5、竞争分析 （1）???? 劣势：????????? CBD已形成规模，金融街相对滞后 ????????? CBD已开始大规模建设，金融街相对较慢。 ????????? 今年CBD有100多万平方米，而金融街尚未形成聚集效应。 ????????? 金融街近几年的开发重点是办公楼，而公寓、酒店、商业、停车等服务配套设施明显不足，八小时工作时间以外十分冷清，商气不足，形不成国际化的商务氛围。 ????????? 中关村的IT企业离科技产生地近，对小型以及处于创业期的高科技企业具有很强的吸引力。而金融街还是主要为中大型企业为主 （2）????? 优势：????????? 浓厚的金融氛围：目前，中国人民银行、中国工商银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、投资银行、中信实业银行、北京市商业银行以及中国证监会、中国保监会、中保集团等十余家国家级金融机构及中国电信集团公司、中国移动通信集团公司、中国网通公司等300余家实力企业相继入驻金融街。北京金融街已成为金融业投资进驻的热土，基本形成了以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务