机电设施设备手册要点.doc

机 电 设 备 手 册 目 录 一 、管理规程 1、机电设施设备管理程序 设备的分类、编号 设备的配置、验收、建档 设备的使用管理 设备运行和检查 设备的维护保养 设备（系统）的更新改造、报废 2、设施设备大修管理规定 3、设备重大故障维修规程 二、设备基础资料 1、物业项目机电设施设备系统一览表 2、设施设备台帐 设备清单 设备登记表（设备明细表） 设备卡 缺陷设备登记表 现场图片 3、使用说明、保养保修手册 三、设备运行管理资料 1、运转记录 2、巡检记录 3、故障处理记录 4、季度检查评分表 四、设备的维修、保养资料 1、维保单位一览表 2、维护保养计划 机电项目管理组设备维护保养年度及月度计划表 外委维保单位设备维护保养计划表 3、维护保养记录 系统维护保养记录一览表 设备维护保养记录表 4、设备维修记录 系统大修情况一览表 设备维修记录表 五、设备外委维修、维护保养的管理 1、管理规定 2、供方服务质量检查表 3、维保单位服务质量评价表 机电设施设备管理程序 1.0目的 通过对机电设施设备（以下统称设备）的管理控制，保证管理过程有能力满足服务的要求。 2.0适用范围 本程序适用于机电设施设备管理组与物业管理处对所有设备的管理控制 3.0主要职责和权限 3.1机电设施设备管理组负责管理区域内设备设施的运行管理、维修及保养工作。 4.0程序内容 4.1设备的分类、编号 管理组将设备分为六大类：空调、消防、电梯、弱电及公司设备，按对物业服务的影响程度，将设备分成三个级别： Ⅰ级设备——对服务有直接影响； Ⅱ级设备——Ⅰ级设备的附属设备； Ⅲ级设备——对服务无直接影响。 Ⅰ级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷洒泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制系统、消防联动控制柜、高压开关柜、变压器、冷水机组、冷却泵、冷冻泵。 Ⅱ级设备：正压风机、可视对讲监控系统、职能停车场管理系统、排烟风机。 Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：小型控制箱（配电箱）维修机具、潜水泵、盘管风机等。 各类设备编号原则如下： 4.1.1小区代号规则 JT01 高新西区政务中心 JT02高新西区创新中心 JT03 高新西区模具园 JT04高新西区出口加工区 JT05 高新西区员工公寓员工公寓 JT06 顺江小区滨河春天 *以开发时间的先后对小区进行排序编号 4.1.2专业代号： KT—空调 DT—电梯 RD—弱电 XF—消防 GS—公司设备 4.2设备的配置、验收、建档 4.2.1配置 设备管理组须对所有设备状况足够了解，同时根据物业服务需求和实际工作情况提出设备申购计划。 4.2.2验收 设备项目管理组配合物业管理处负责对设备的验收，经验收合格的设备方可接管投入使用。 4.2.3建档 普通设备应登记在《设备明细表》中，作为设备管理台帐；对重要或核心设备除登记在《设备明细表》中外，还应填制《设备卡》2份，一份悬挂于设备上，另一份保留在机电项目组存档（机电项目组存档的设备卡应包括大修记录，悬挂于设备上，不包括检修内容）。 设备管理组按照设备类型，分别填写设备登记卡，建立设备台帐，并装上“设备卡”，同时收齐设备的各种随机资料,整理归档。 4.3设备的使用管理 4.3.1《机电设施设备管理工作手册》的编制 项目组负责编制Ⅰ、Ⅱ级设备的管理工作规程，其中应包括设备的操作、安全操作规程等要求。Ⅲ级设备由使用人参照其设备的使用说明书操作，或由项目组专业工程师对操作人员进行必要的培训，Ⅲ级设备的操作人员负责每日对设备进行的清洁、润滑、更换易损易耗件。 4.4设备运行和检查 4.4.1设备运行 物业管理处设备操作人员根据《机电设施设备管理工作手册》进行设备操作，并根据运行情况填写操作表格；对正在运行中的设备，随时记录运行状况。发现异常，及时处理。 4.4.2设备巡查 机电项目组巡检人员根据《机电设施设备管理工作手册》对空调、电梯、消防、弱电系统等进行巡查，并填写下列表格： A．《空调系统巡查记录表》 B．《弱电系统巡查记录表》 C．《电梯运行巡查记录表》 D．《消防系统巡查记录表》 对于委外维护保养的设备应在《分包合同》中注明维护保养的内容，工作检查标准、频次等要求，由机电项目组编制相关工作规程，并据此对供方的工作进行检查、监督，并填写下列表格： A．《电梯维护保养记录》 B．《消防系统维护保养检查记录》 C．《空调系统维护保养检查记录》 D．《弱电系统维护保养检查记录》 4.5