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上海浦东新区曹路镇地块项目可行性报告 上海浦东新区曹路镇地块 项目可行性报告 上海万科房地产有限公司 二零零一年四月 第1页 共 31 页 上海浦东新区曹路镇地块项目可行性报告 目 录 项目决策背景 第一部分：项目概况 一、宗地概况 二、大社区配套 三、宗地规划情况 四、区域产业发展规划 五、合作方与合作条件 第二部分：法律分析 一、合作地块土地现状 二、 法律风险评估 三、 风险控制 第三部分：市场分析 一、宗地优劣势 二、 市场背景 三、 市场竞争 四、产品建议 五、客源分析 六、开发节奏建议 第四部分：规划设计初步分析 一、地块分析 二、规划设计中重点考虑的因素 三、规划设计思路 第五部分：开发计划 一、经营目标 二、开发计划安排 第六部分：成本及投资收益分析 一、成本预测 二、经济效益分析 三、项目资金预测 第七部分：税务分析 第八部分：综合分析 第2页 共 31 页 上海浦东新区曹路镇地块项目可行性报告 项目决策背景 一、 进入浦东，拓展市场，占据战略要点 浦东新区已累计吸引外商投资近 300 亿美元，世界 500 强企业中已有 98 家 在浦东投资了 181 个项目。2000 年，新区完成国内生产总值 920 亿元人民币， 人均GDP近7000美元。“十五”期间，新区GDP年增长率15%，是中国最具经济 活力和发展潜力的地区。 2000年，浦东新区内销商品住宅批准预售417万平方米，登记预售260万平 方米，具全市首位，是上海容量最大的房地产区域市场。 上海公司进入浦东，既是拓展市场的需要，也是集团的战略举措。 二、 形成全市发展格局，实施上海造镇计划 通过浦东曹路镇项目和未来宝山“万科新城”项目，上海公司将进入浦东和 北区两大市场，加上闵行的优诗美地南块、春申万科城和金丰项目，完成在全市 的发展布局，总用地超过 亩，住宅总建筑面积达到 万平方米，为未来三年发展 奠定基础。 上述五大项目都位于外环线附近，处城乡结合部，规模大，土地成本低，容 积率低，是理想的新城造镇项目。上海公司将统一品牌形象，整合配套资源，实 施造镇计划。 三、 区域发展前景广阔 浦东新区将以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托，规 划申江路微电子产业带。上述三大开发区和产业带呈环状分布在本项目的西侧， 其辐射效应将带动本区域的发展和成熟。 曹路镇集镇规划以二工大等高等院校为依托，形成曹路教育产业园区。目前 正集中建设一期2.4平方公里，规划未来二、三期向东拓展至长江边，园区总计 近7平方公里。当地人气及区域档次将得到提升，土地具增值潜力。 第3页 共 31 页 上海浦东新区曹路镇地块项目可行性报告 第一部分 项目概况 一、宗地概况 1、地理位置 项目地块位于浦东新区曹路镇，外环线东侧，距离小陆家嘴 20 公里左右。 金桥出口加工区、张江高科技园区和外高桥保税区呈辐射状分布在地块西侧，直 线距离5公里左右。 2、面积及四至 项目占地 亩（约 公顷），地块呈不规则状，南至 路道路红线，北至规划 路 道路红线，西至规划 路道路红线，东侧呈不规则形。 3、地块现状 - 自然标高在约4米左