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2008‐2010国家房产及金融政策解析 岳栋 2011.3 我国房地产发展阶段 我国房地产市场理论上在1978年开始萌芽，从出现至今的三十几年中的发展 过程可以分为以下四个阶段： 第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年） 理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。深圳、北京、上海、重庆作为 试点开始推广。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年） 1992年房改全面启动，房地产业急剧快速增长在局部地区一度呈现混乱局面。 1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场 在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年） 住房实物分配制度的取消和按揭政策实施，房地产投资进入平稳快速发展时 期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之 而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 房地产对于国民经济发展的重要性 从很大程度上说中国的房地产绑架了中国经济，因为房地产行业是实现“十 一五”规划目标的重要前提，是中国经济的支柱产业。由房地产行业带动的产业 不下50个，有色金属产业、建材产业、水泥产业、玻璃产业，家具产业等都与 房地产的发展保持着同步性。国家从经济发展的大局出发，不会使房地产行业 有大起大落的风波，将长期保护和扶植房地产行业的发展，以带动其他产业的 快速发展，拉动内需，刺激消费。 另外房地产市场跟金融市场已经发展成一个不可分割的整体，尤其是2008年 经济危机过后房地产产业的重要性显得尤为重要（美国的次贷金融危机给政府 的决策者带来了不小的震动，08年接连出台的各项调控政策一方面体现了国家 对房地产进行宏观调控的决心；另一方面国家对房地产的认识和管理上升到一 个更深刻的层次。 2008‐2010房地产市场形势 在房地产市场发展的第四个阶段也就是当前我们所处的这一阶段， 2008年是一个分水岭，2008年上半年“防过热、防通膨”是市场的总旋 律，国家推出了一系列限制房地产发展过速的措施，房地产业在经过几 年的高速发展之后开始出现减速的征兆。随后美国次贷危机迅速蔓延全 球，经济开始疲软国民投资信心下降，购房者大多持观望态度导致成交 量大幅下降。受其影响全国房价开始了不同程度跳水，房地产市场出现 了短暂的冬季。 经过一段时间的萎缩之后中央及地方政府纷纷出台救市措施，政府 优惠政策实施，房地产市场开始出现回暖。经过08年严寒之后房地产市 场再次进入一个高速发展的阶段，新的房产政策随之而来。 2008年房地产形势及出台的房产政策 2008年可以说是近几年国家出台房地产政策最多的一年，从时间上来说 08年可以分为两个阶段而在这两个阶段国家受当时市场和经济形势分别推出 了两套不同的措施——抑制和扶持，上半年抑制、下半年扶持，表现在房产 业为上半年与政府博弈、下半年彷徨。 部分地区房价 开始出现下跌 ，多数开发商 持观望态势 2008上半年 • 2008年3月3日，财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房、经济适用住房和 住房租赁有关税收政策的通知》 • 2008年3月12日，建设部发布的住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的 指导意见其中提出凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下 住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发总面积的70%以上。 • 2008年3月21日，住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知 》。 • 2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 • 2008年4月25 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 • • 2008年5月20 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 • 2008年5月30 日, 国家多项调控近期开始施行土地阀门再度把紧 • 2008年6月10 日,税务总局：企业为个人购买房需征收个人所得 • 2008年7月14 日, 国土部表示：小产权房不给宅基地证 • 2008年8月11 日, 国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标 • 2008年8月14 日