中国房地产趋势预测与操作建议2009年.pdfVIP

高通智库 2009 年中国房地产趋势预测与操作建议 2008 年 12 月 15 日 2009年中国房地产趋势预测与操作建议 2008年12月 目 录 第一部分 09年房地产面临的经济、政策环境 3 一、内地经济景气趋于“冰点” 3 二、2009 年内地出现通缩可能性显著增强5 三、09 年经济政策诉求——缩短“U 字型”底部 6 三、“一个月时间”对房地产业“三次政策升级”8 四、近期已出台对房地产有直接影响的节点性政策10 五、当前主要城市住宅运行特点与基本结论11 第二部分 房地产调整情况和趋势判断14 一、潜在出台房地产政策，及市场效果评估14 二、成交量判断：存货、房价结合点、供应量、资金17 三、购房者预期变化与消费能力评价23 四、房企、政策、置业预期三者之间的新平衡点27 第三部分、2009年市场、行业格局变化 28 一、未来房地产产品格局预测28 二、长期政策思维——将促使房地产商业模式变革29 三、保障性住房建设升级——阶段影响与长期变数31 四、关注商业地产投资机会34 五、土地流转制度改革与房地产的关联36 Page 2 of 37 2009年中国房地产趋势预测与操作建议 2008年12月 第一部分 09 年房地产面临的经济、政策环境 一、内地经济景气趋于“冰点” 内地经济增长连续 5 个季度回落，中国经济步入调整周期。由 于本轮中国经济周期调整与全球经济周期调整相重叠，当前与 2009 年内地经济增长面临加速下调风险。 目前内地经济调整，既受全球经济调整和金融危机的冲击，也 是内地上半年紧缩政策的结果，进一步深调风险和时间周期，均非 常之不乐观。但同时，内地宏调政策的力度和效力，将成为 2009 年 内地经济发展和增长情况的关键，也将成为影响房地产发展的最大 变量因素。 图 1：内地经济进一步放缓 内地最新几项经济指标，呈量价齐缩之势，内地经济景气趋向 “冰点”，彰显经济加速恶化风险。 10 月份，月度发电量同比增速已连续 6 个月回落。其中，火力 发电量同比下滑接近 2 个百分点。 由于发电量无法储存，因此这一数据为经济景气最真实指标。 并且，由于内地经济处于第二产业崛起的阶段，由此发电量能够真 实和核心地反映内地经济发展和增长情况。 各项指标在短周期内出现深调变化，使 2009 年上半年内地经济 增长情况预期悲观。10 月份，全国规模以上工业企业增加值同比增 长 8.2%，比上年同期回落 9.7 个百分点。 Page 3 of 37 2009年中国房地产趋势预测与操作建议 2008年12月 图2 ：月发电量增速迅速回落(%) 另一方面，全球金融和企业的去杠杆化，对实体经济和金融产 生漫长而痛苦的影响，将使全球经济恢复经历较长的 U 字型周期。 国际经济的敏感指数——“波罗地海指数”，也显示全球经济调 整的进一步恶化。2008 年“波罗地海干散货轮运价指数”已由 11800 点跌至 600 多点。