X电力股份有限公司房地产行业投资研究报告.pptVIP

（二）与西安本地优秀企业合作建立新公司 选择的理由 存在的问题 成功的可能 通过以市场化企业合资可以改变秦龙现有的产权体制，使秦龙建立起吸引人才、激励人才的机制，这是最核心的。 与本优秀的房地产企业合作可以在一定程度上借用这些企业在西安的品牌优势、开发经验，优秀人才，弥补秦龙独立开发所带来的经验与人才的缺乏。 合资最大的难点是与对方在开发理念上与合作上的契合，这是未来公司成功的基础，开始阶段要相对控股，在磨合一定时期后在根据情况使股权结构合理化、科学化。 另外对本地企业来说，秦龙的政府资源优势并不明显。很多本地民营企业通过常年的积累，已经建立了一定的政府资源和公关能力。 目前本土很多房地产企业资金比较缺乏，大资金的介入可以使其开发规模扩大，形成规模效应。例如紫薇实业正在面向社会吸引投资。 目前秦龙公司充裕的资金是吸引优秀房地产企业的重要筹码。 综合而言存在着成功的可能性。 建立良好的吸引、激励、约束职业经理人的机制是秦龙成功的关键 房地产企业的项目策划与整合能力的高低与企业老总的个人的能力紧密相连，老总个人对土地价值的前瞻性判断往往决定着项目的成败。老总丰富的经验可以整合一批专业人士进入公司，提高公司项目策划与整合的能力。因此在该行业存在着由一个行业经验丰富的老总带火一个企业的可能性。 行业内专业分工越来越细，很多事情都可以交给专业公司来进行，增强了上述可能性。 秦龙的房地产业务系于职业经理人一人，风险较大。必须有相应的激励约束机制与淘汰机制。 秦龙公司本身必须对职业经理人拥有判断能力，人选的合适与否直接关系到房地产业务的成败。而这种判断力是通过机制来保障的。 秦龙房地产业务业绩的好坏与职业经理人主观能动性的发挥有着直接的联系。必须通过机制来激励职业经理人。 必须建立建立良好的吸引、激励、制约职业经理人的机制否则职业经理人难以发挥应有的作用，甚至发挥反作用 职业经理人的作用 职业经理人的风险 我们认为秦龙房地产业务可以全面进入西安房地产市场中的住宅市场和商业、写字楼市场，而别墅等暂缓 2001年西安市各类商品房销售额 从市场总量来看，普通住宅、商业楼、写字楼的市场总额是最大的，占据了近90％的市场份额。 从供给来看，西安的住宅供应一直存在着哑铃形的住宅供应结构与金字塔的收入结构的矛盾。高档房和低档房供应较多，而中档房供给不足。虽然随着大型楼盘的推出，这种状况已有所改变，但仍存在缺口。 随着西部大开发和入世等利好的兑现，商业楼和写字楼市场未来增长潜力巨大。 别墅市场虽然2002年增长较快，但总额较小，而且该市场是享受性消费，近期不容易得到政府的支持。 资料来源：《西安市统计年鉴2002》 我们推荐的开发模式有二：（一）是参与大面积旧城改造 根据前面分析，西安旧城改造市场有一定的发展潜力。 建造新都市板块的理念在上海等发达城市正逐渐兴起，西安有可能受其影响。 大面积旧城改造容易得到政府支持，可以迅速建立品牌并且以相对低的代价获得城市黄金地段的土地，因此一旦成功，收益十分显著。 大面积旧城开发涉及千家万户，容易建立品牌优势 目前西安还没有一家房地产开发商做过大面积旧城改造项目。 大面积旧城改造对资金的需求量较大，比较适合大资金运作，进入该市场可以为秦龙充裕的资金寻求出路。 旧城改造与当地政府关联度最高可以充分发挥秦龙公司政府背景的资源优势。 大面积旧城改造 但秦龙在运用该模式的同时，应首先清楚地意识到 大面积旧城改造的成功与否关键在于是否能已较低的价格获取已拆迁土地。 虽然秦龙公司的政府资源较多，但利用政府资源的能力还需要进一步培养。 吸引力 秦龙能力发挥 （二）城市边缘成片规划，一个开发商分期开发 根据前面分析，规模开发可以大幅度降低土地成本、建筑成本以及物业管理成本。规模效应使销售价格与物业管理费用低于同质楼盘，吸引大量购买者。 完善的配套设施可以提升开发区域的价值，并产生集聚效应。 便于形成区域性的独特风格，树立品牌形象。 住宅郊区化有一定的趋势，这种开发模式正好适应这种潮流。 大规模开发对资金的需求量较大，比较适合大资金运作，运用此种开发模式可以为秦龙充裕的资金寻求出路。 要低价获得大面积郊区土地以及对获得土地政策变化的把握都必须具备很强的当地政府资源。因此可以充分发挥秦龙公司政府背景的资源优势。 城市边缘大规模分期开发 但秦龙在运用该模式的同时，应首先清楚地意识到： 大规模分期开发的周期较长、需求资金量大，秦龙必须防范政策风险和保证资金链的稳固。 大规模开发对秦龙的整体素质要求较高。必须满足购房者的各项需求，如交通成本、户型偏好等。 虽然秦龙公司的政府资源较多，但利用政府资源的能力还需要进一步培养。 吸引力 秦龙能力发挥 我们认为未来秦龙应分阶段分步骤地逐步发展成为全国性大型房地产企业 第一阶段 公司核心竞争力塑造阶段